O que e a mediacao imobiliaria?
A mediacao imobiliaria e a atividade que consiste em procurar, por conta de outrem, destinatarios para a realizacao de negocios juridicos que visem a constituicao ou aquisicao de direitos reais sobre imoveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos. Em Portugal, esta atividade e regulada pela Lei n.o 15/2013, de 8 de fevereiro, que estabelece o regime juridico de acesso e exercicio da atividade de mediacao imobiliaria, e pela sua regulamentacao complementar. A atividade so pode ser exercida por empresas devidamente licenciadas com o alvara AMI (Alvara de Mediacao Imobiliaria) emitido pelo IMPIC.
Licenca AMI: requisitos e obtencao
Para exercer a atividade de mediacao imobiliaria em Portugal, e obrigatoria a obtencao da licenca AMI junto do IMPIC (Instituto dos Mercados Publicos, do Imobiliario e da Construcao). Os requisitos para a obtencao incluem: constituicao de sociedade comercial com objeto social que inclua a mediacao imobiliaria; designacao de um diretor tecnico com formacao adequada; contratacao de seguro de responsabilidade civil profissional (minimo 150.000 EUR) ou garantia financeira equivalente; inexistencia de dividas ao Estado e a Seguranca Social; e idoneidade comercial dos socios e gerentes. O alvara AMI tem validade indefinida, mas esta sujeito a renovacao anual do seguro de responsabilidade civil.
Obrigacoes do mediador imobiliario
A lei impoe diversas obrigacoes aos mediadores imobiliarios, entre as quais: celebrar contrato de mediacao por escrito antes de iniciar qualquer atividade de promocao; indicar o numero de licenca AMI em toda a documentacao, publicidade e anuncios; verificar a documentacao dos imoveis e informar os clientes sobre eventuais irregularidades; certificar-se da capacidade financeira dos potenciais compradores; manter sigilo profissional sobre as informacoes obtidas no exercicio da atividade; nao discriminar clientes com base em criterios proibidos por lei; e manter um livro de reclamacoes acessivel ao publico.
Contrato de mediacao obrigatorio
O contrato de mediacao imobiliaria deve obrigatoriamente ser celebrado por escrito, sob pena de nulidade. O contrato deve conter: a identificacao das partes e respetivos NIF; a identificacao e localizacao do imovel; o tipo de negocio visado (venda, arrendamento, trespasse); as condicoes de remuneracao da empresa de mediacao; o regime de exclusividade ou nao exclusividade; o prazo de duracao do contrato; e a referencia ao seguro de responsabilidade civil. O contrato nao pode incluir clausulas que limitem a liberdade contratual do cliente de forma abusiva ou que constituam praticas comerciais desleais.
Direitos dos consumidores
A lei protege os consumidores de servicos de mediacao imobiliaria, garantindo-lhes diversos direitos fundamentais. Os consumidores tem direito a informacao transparente sobre as condicoes do servico e os custos envolvidos; a celebracao de contrato escrito antes do inicio da atividade de mediacao; a verificacao da documentacao do imovel pela agencia; a protecao dos dados pessoais; a apresentacao de reclamacoes atraves do livro de reclamacoes; e a indemnizacao por danos causados pelo incumprimento das obrigacoes do mediador, cobertos pelo seguro de responsabilidade civil obrigatorio.
Regime sancionatorio
O exercicio da atividade de mediacao imobiliaria sem licenca AMI constitui contraordenacao grave, punivel com coima de 2.500 EUR a 250.000 EUR. Outras infraccoes incluem: a nao celebracao de contrato escrito (coima de 2.500 a 25.000 EUR); a omissao do numero AMI na publicidade (coima de 250 a 15.000 EUR); a falta de seguro de responsabilidade civil (coima de 2.500 a 50.000 EUR); e a nao manutencao do livro de reclamacoes (coima de 250 a 25.000 EUR). A fiscalizacao e exercida pelo IMPIC, que pode aplicar sancoes acessorias como a suspensao ou cancelamento da licenca AMI.
Branqueamento de capitais: obrigacoes especificas
Os mediadores imobiliarios sao entidades obrigadas no ambito da legislacao de prevencao de branqueamento de capitais e financiamento do terrorismo. Isto implica obrigacoes especificas como: identificacao e verificacao da identidade dos clientes (KYC); identificacao do beneficiario efetivo das transacoes; comunicacao de operacoes suspeitas a UIF (Unidade de Informacao Financeira); conservacao de documentos por um periodo minimo de 7 anos; formacao dos colaboradores em materia de prevencao; e designacao de um responsavel pelo cumprimento normativo. O incumprimento destas obrigacoes pode resultar em sancoes graves, incluindo a revogacao da licenca AMI.