Mediação imobiliária em Portugal: o que diz a Lei 15/2013

A mediação imobiliária é regulada pela Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, alterada pelo Decreto-Lei n.º 102/2017. Só a podem exercer empresas com licença do IMPIC (o número «AMI»), que exige idoneidade e um seguro de responsabilidade civil de pelo menos 150 000 €. Cada negócio começa com um contrato de mediação escrito, que indica a comissão e a taxa de IVA; a comissão é livre e é devida com a conclusão do negócio, ou no CPCV se o contrato o previr. Exercer sem licença dá coima de 5 000 € a 30 000 €.

A Lei 15/2013 em 11 pontos

A lei tem 45 artigos em seis capítulos: disposições gerais, exercício da atividade, prestadores de outros Estados do Espaço Económico Europeu, colaboradores, fiscalização e sanções, disposições finais. Estes são os que contam no dia a dia de uma agência:

O que é a mediação imobiliária

É a procura, por uma empresa e em nome dos seus clientes, de destinatários para negócios de constituição ou aquisição de direitos reais sobre imóveis, permuta, trespasse ou arrendamento, ou cessão de posições em contratos sobre imóveis. Inclui a prospeção de imóveis pedidos pelos clientes e a promoção dos imóveis que eles querem vender ou arrendar, por divulgação, publicidade ou leilão (art. 2.º, n.os 1 e 2). A atividade só pode ser exercida em Portugal por empresas de mediação imobiliária e mediante contrato (art. 3.º, n.º 1), e a denominação «mediação imobiliária» é exclusiva dessas empresas (art. 13.º, n.º 1).

Quem pode ser mediador imobiliário

• Empresa de mediação imobiliária: pessoa singular (empresário em nome individual) ou coletiva com domicílio ou sede no Espaço Económico Europeu que se dedique à atividade (art. 2.º, n.º 3). É a empresa que tem a licença.
• Técnico de mediação imobiliária: colaborador da empresa que faz, em nome dela, as funções de mediação (art. 23.º). É o que no mercado se chama consultor ou agente imobiliário.
• Angariador imobiliário: colaborador que ajuda os técnicos nas tarefas de preparação e cumprimento dos contratos de mediação (art. 24.º). O angariador que tenha colaborado na preparação do contrato é identificado no próprio contrato (art. 16.º, n.º 2, al. e)).

Técnicos e angariadores usam na atividade externa um cartão de identificação emitido pela empresa, com nome e fotografia (art. 25.º); os representantes legais usam o cartão emitido pelo IMPIC (art. 4.º, n.º 2). Empresas legalmente estabelecidas noutro Estado do EEE podem estabelecer-se em Portugal informando antes o IMPIC, que as regista (art. 21.º), ou prestar serviços ocasionais, informando-o até 60 dias depois do primeiro serviço (art. 22.º).

Licença AMI: requisitos e identificação

Uma empresa estabelecida em Portugal precisa de licença do IMPIC, que tem validade ilimitada, sem prejuízo da caducidade, suspensão ou cancelamento (art. 4.º). Os requisitos são cumulativos (art. 5.º): idoneidade comercial da empresa e dos representantes legais (art. 6.º) e seguro de responsabilidade civil de, no mínimo, 150 000 €, ou garantia financeira ou instrumento equivalente (art. 7.º). O pedido faz-se em modelo próprio, de preferência por via eletrónica (art. 8.º). O número da licença tem de constar dos estabelecimentos, contratos, correspondência, documentos contabilísticos, publicações e publicidade (art. 13.º). Como pedir e o que custa: licença AMI e IMPIC.

O contrato de mediação imobiliária

É obrigatoriamente escrito (art. 16.º, n.º 1) e tem de indicar: as características do imóvel, com todos os ónus e encargos; o negócio visado; a remuneração, fixa ou percentual, a forma de pagamento e a taxa de IVA; o seguro ou garantia, com apólice e seguradora; o angariador que tenha colaborado; os serviços acessórios; e, se acordado, o regime de exclusividade e os seus efeitos (n.º 2). Sem prazo escrito, dura seis meses (n.º 3).

Desde o Decreto-Lei n.º 102/2017, os modelos com cláusulas contratuais gerais só podem ser usados depois de aprovados pelo IMPIC; quem usar o modelo aprovado por portaria fica dispensado da aprovação, mas deposita-o no IMPIC (n.os 4 a 6). Faltar a forma escrita, um elemento obrigatório ou a aprovação/depósito torna o contrato nulo, mas a empresa não pode invocar essa nulidade (n.º 7). Ver o que tem de conter, exclusividade e a minuta de contrato de mediação.

A comissão (remuneração)

A lei não fixa valor nem percentagem: é o que ficar no contrato. É devida com a conclusão e perfeição do negócio ou, se o contrato de mediação previr remuneração nessa fase, logo que é celebrado o contrato-promessa (art. 19.º, n.º 1). Em exclusividade, também é devida se o negócio não se concretizar por causa imputável ao cliente proprietário (n.º 2). Quando o cliente é um potencial comprador ou arrendatário, a empresa só cobra adiantamentos se o contrato o disser, e devolve-os se o negócio não se fizer (n.º 3). O exercício de um direito legal de preferência não afasta a comissão a pagar pelo proprietário (n.º 4). Mais em comissão imobiliária: quanto é e quem paga e na calculadora da comissão com IVA.

Deveres e proibições da empresa

Perante clientes e destinatários, a empresa tem de confirmar a capacidade e a legitimidade dos clientes e a correspondência entre o imóvel e o que o cliente declarou, propor os negócios com exatidão quanto às características, preço e condições de pagamento, e comunicar logo qualquer facto que ponha o negócio em causa (art. 17.º, n.º 1). Está proibida de receber remuneração do cliente e do destinatário no mesmo negócio, de ser parte interessada num negócio sobre um imóvel que medeia (também através de sócios, representantes e familiares próximos), de aceitar mediações de negócios de licitude duvidosa e de avaliar os imóveis que medeia (n.os 2 e 3). O dinheiro recebido dos destinatários antes do negócio ou do CPCV fica à guarda da empresa, não pode ser usado por ela e devolve-se logo que pedido (art. 18.º).

Deveres gerais (art. 20.º): comunicar ao IMPIC alterações aos requisitos em 15 dias e aos dados da empresa em 30; manter um registo atualizado de todos os contratos de mediação e guardar cópia de cada um durante pelo menos cinco anos; arquivar os contratos com técnicos e angariadores; ter livro de reclamações em cada estabelecimento; prestar informações e acesso ao IMPIC. Lista completa para conferir: obrigações da empresa de mediação imobiliária.

Coimas (art. 32.º)

Valores do art. 32.º, n.º 1, com a redação do Decreto-Lei n.º 102/2017 (que acrescentou à alínea e) os modelos de contrato não aprovados ou não depositados). Na tentativa e na negligência os limites são reduzidos a metade (n.º 2). Nas infrações das duas primeiras linhas o IMPIC pode ainda aplicar encerramento de estabelecimentos, interdição da atividade ou privação do direito de participar em feiras, até dois anos (n.os 3 e 4).

Branqueamento de capitais

As empresas de mediação imobiliária são também entidades obrigadas pela Lei n.º 83/2017, de 18 de agosto, fiscalizadas pelo IMPIC nesta matéria: identificar e conhecer os clientes, comunicar ao IMPIC os elementos das transações e dos arrendamentos abrangidos, designar um responsável pelo cumprimento normativo e dar formação. Passo a passo em branqueamento de capitais nas imobiliárias.

E no Imobigest?

Somos o Imobigest, um CRM imobiliário, por isso parte interessada. O que o programa faz hoje em relação a esta lei, e o que ainda não faz:

• Número AMI (art. 13.º): sai no site da agência e em cada imóvel, nas publicações para redes sociais, nos emails de campanha e no estudo de mercado em PDF.
• Contrato de mediação (art. 16.º): minuta e modelos da agência preenchidos com os dados do proprietário e do imóvel, assinatura eletrónica simples com código, comissão e exclusividade por imóvel.
• Branqueamento: ecrã de Conformidade por negócio (identificação, PEP, beneficiário efetivo, mapa trimestral do IMPIC pronto a copiar). A entrega no IMPIC é feita pela agência.
• Ainda não: não há um livro de registo dos contratos de mediação com número e prazo, nem aviso do fim do contrato; para o registo do art. 20.º continue a usar o seu.

A lista completa está na checklist do CRM imobiliário.