O que e o IMT?
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissoes Onerosas de Imoveis) e um imposto pago pelo comprador aquando da aquisicao de um imovel em Portugal. Este imposto incide sobre o valor da escritura ou sobre o Valor Patrimonial Tributario (VPT), consoante o que for mais elevado. O IMT e cobrado uma unica vez, no momento da compra, e o seu pagamento e obrigatorio antes da celebracao da escritura publica de compra e venda.
O IMT e regulamentado pelo Codigo do Imposto Municipal sobre as Transmissoes Onerosas de Imoveis (CIMT) e constitui uma importante fonte de receita para os municipios portugueses. O valor a pagar depende de varios fatores, incluindo o valor do imovel, a sua localizacao (continente ou regioes autonomas), o tipo de imovel (urbano ou rustico) e a finalidade da aquisicao (habitacao propria permanente ou secundaria).
Como e calculado o IMT em 2026?
O calculo do IMT em 2026 baseia-se numa tabela de escaloes progressivos, semelhante ao IRS. O valor do imposto e determinado pela aplicacao de uma taxa marginal ao valor de aquisicao do imovel, com uma parcela a abater que garante a progressividade do imposto. A formula de calculo e: IMT = Valor de aquisicao x Taxa aplicavel - Parcela a abater.
Para imoveis de valor superior a 633.453 EUR (habitacao propria) ou 607.528 EUR (segunda habitacao), aplica-se uma taxa fixa de 6% sobre o valor total. Acima de 1.102.920 EUR, a taxa fixa sobe para 7,5% em ambos os casos. No caso de imoveis rusticos, aplica-se uma taxa unica de 5% sobre o valor de aquisicao, independentemente do montante.
Isencoes de IMT
Existem situacoes em que o comprador pode beneficiar de isencao total de IMT. A isencao mais comum aplica-se a aquisicao de imoveis destinados a habitacao propria permanente com valor ate 101.917 EUR (valor de referencia para 2026 em Portugal continental). Esta isencao visa facilitar o acesso a habitacao, especialmente para jovens e familias com rendimentos mais baixos.
Outras isencoes podem aplicar-se em casos de reabilitacao urbana, imoveis adquiridos por instituicoes de credito em processos de execucao hipotecaria, ou predio urbano destinado exclusivamente a habitacao adquirido por jovens ate 35 anos para habitacao propria permanente (sujeito a limites de valor e condicoes especificas previstas no Orcamento do Estado).
Imposto de Selo na compra de imovel
Alem do IMT, a compra de um imovel em Portugal esta sujeita ao Imposto de Selo, que corresponde a uma taxa de 0,8% sobre o valor de escritura ou sobre o VPT, consoante o que for mais elevado. O Imposto de Selo e devido no momento da escritura e e pago pelo comprador. Ao contrario do IMT, o Imposto de Selo nao tem escaloes nem isencoes para aquisicoes onerosas de imoveis, sendo sempre aplicado a taxa fixa de 0,8%.
Custos totais de compra de imovel em Portugal
Para alem do IMT e do Imposto de Selo, a compra de imovel em Portugal envolve outros custos que devem ser considerados no orcamento. O registo predial na Conservatoria do Registo Predial tem um custo medio de cerca de 700 EUR. A escritura publica de compra e venda, se realizada em cartorio notarial, tem custos variaveis consoante o valor do imovel, podendo ir dos 300 EUR aos 1.000 EUR ou mais. Em alternativa, a escritura pode ser realizada numa Casa Pronta, geralmente com custos mais reduzidos.
Se recorrer a credito habitacao, devem ser considerados os custos de avaliacao do imovel (150-350 EUR), comissoes bancarias de abertura de processo, e o seguro de vida e multirriscos obrigatorios. O certificado energetico, embora seja responsabilidade do vendedor, e tambem um documento obrigatorio para a transacao. No total, os custos de aquisicao podem representar entre 5% a 10% do valor do imovel, dependendo do valor e do tipo de financiamento.