Simulador de IMT 2026: calcular IMT e Imposto do Selo

IMT Jovem: condições e artigos da lei

A isenção do IMT Jovem está no art. 9.º, n.os 2 a 5, do CIMT, e a dedução no Imposto do Selo no art. 7.º-A do Código do Imposto do Selo, ambos introduzidos pelo Decreto-Lei n.º 48-A/2024. Para ter direito, o comprador tem de cumprir todas estas condições:

1. Ter 35 anos ou menos à data da transmissão, normalmente a escritura ou o Casa Pronta (art. 9.º, n.º 2).
2. Não ser dependente para efeitos de IRS no ano da compra (art. 9.º, n.º 2) nem durante os seis anos seguintes (art. 11.º, n.º 8, al. c)).
3. Ser a primeira casa: não ser, nem ter sido nos três anos anteriores, proprietário (ou titular de usufruto ou outra parte desse direito) de um prédio urbano habitacional (art. 9.º, n.º 3).
4. Destino: prédio ou fração urbana destinada exclusivamente a habitação própria e permanente, que passe a ser a habitação própria e permanente nos seis meses seguintes à compra (art. 11.º, n.º 8, al. b)).
5. Valor: isento até 330 539 €; de 330 539 € a 660 982 € paga 8% sobre o excedente; acima de 660 982 € não há benefício (art. 17.º, n.º 1, al. b)).

Num casal, as condições verificam-se para cada um, em partes iguais, e cada um entrega a sua declaração (art. 9.º, n.º 4). Se só um cumprir, a isenção vale só para a quota dele. O benefício perde-se se a casa tiver outro destino nos seis anos seguintes, salvo venda, mudança do agregado ou do local de trabalho para mais de 100 km (art. 11.º, n.º 8, al. a)). A dedução no selo vai até 2 644,31 € (0,8% de 330 539 €), reduzida à quota de quem tem direito (art. 7.º-A, n.º 2, do CIS). O selo do crédito à habitação (0,6%) não tem isenção jovem.

Quem paga, quando e como pagar o IMT

Quem paga: o comprador (art. 4.º do CIMT). O Imposto do Selo da compra também é encargo de quem compra (art. 3.º, n.º 3, al. a), do CIS) e o do crédito é de quem pede o empréstimo (al. f)). O vendedor não paga IMT; na venda, o que pode pagar é IRS (ou IRC) sobre a mais-valia.

Quando: a liquidação faz-se antes da escritura (art. 22.º, n.º 1, do CIMT), e o pagamento no próprio dia ou nos 30 dias seguintes.

Como, passo a passo:

1. Pedir a liquidação. Antes da escritura, o comprador entrega a declaração Modelo 1 do IMT no Portal das Finanças ou num serviço de finanças (art. 19.º, n.º 1, do CIMT). O notário, o solicitador, o advogado ou o balcão Casa Pronta podem tratar disto por si. Se houver isenção, a declaração também tem de ser entregue antes da escritura (art. 19.º, n.º 3).
2. Obter o documento de cobrança. A liquidação do IMT e do Imposto do Selo da compra é feita em conjunto e dá um documento de cobrança com a referência para pagamento.
3. Pagar no prazo. Pague no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes; depois disso a liquidação fica sem efeito e tem de ser repetida (art. 36.º, n.º 1, do CIMT). O pagamento faz-se com a referência do documento, por exemplo no Multibanco, no homebanking ou num serviço de finanças.
4. Levar o comprovativo à escritura. O notário ou a entidade que formaliza a compra só o faz com o comprovativo de pagamento (art. 49.º, n.º 1, do CIMT). Se a escritura não se fizer em dois anos, a liquidação caduca (art. 22.º, n.º 4).

Erros comuns nas contas do IMT

• Calcular sobre o preço quando o VPT é maior. O IMT e o selo incidem sobre o maior dos dois (art. 12.º do CIMT). O VPT está na caderneta predial.
• Multiplicar o valor todo pela taxa do escalão e esquecer a parcela a abater: a 200 000 € dá 14 000,00 € em vez de 3 542,04 €.
• Usar a tabela de habitação própria numa casa de férias ou para arrendar: a secundária não tem a isenção do 1.º escalão e paga 1% logo do primeiro euro.
• Esquecer o Imposto do Selo: 0,8% da compra, mais 0,6% do crédito à habitação.
• Contar com o IMT Jovem sem cumprir todas as condições: ser dependente no IRS, já ter tido casa nos três anos anteriores ou não ir lá viver (habitação própria e permanente) em seis meses tira o benefício.
• Deixar passar os 30 dias depois da liquidação: fica sem efeito e é preciso pedir nova.
• Usar as tabelas do Continente nos Açores ou na Madeira, que têm escalões 25% mais altos.
• Não residente sem confirmar a taxa de 7,5%: desde maio de 2026 aplica-se à compra de habitação por não residentes, salvo as exceções do art. 17.º, n.º 10, do CIMT.