Como Calcular o IMT em Portugal em 2026

O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é o principal imposto pago na compra de um imóvel em Portugal. Incide sobre o valor que consta do contrato ou sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT), consoante o que for maior. Compreender como funciona é essencial para quem compra, vende ou trabalha no setor imobiliário.

O que é o IMT?

O IMT é um imposto municipal (a receita pertence ao município onde fica o imóvel) devido sempre que há uma transmissão onerosa de bens imóveis. Substituiu a antiga SISA e é regulado pelo Código do IMT, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro. É pago pelo comprador e a liquidação tem de ser feita antes da escritura: o notário ou outra entidade que titule a compra só pode fazê-lo depois de lhe ser apresentado o comprovativo de pagamento.

O cálculo depende de vários fatores: o valor de aquisição, se o imóvel é urbano ou rústico, se se destina a habitação própria e permanente (HPP) ou a outra habitação, a idade e situação do comprador, a residência fiscal do comprador e a localização (Continente ou Regiões Autónomas).

Tabela de IMT 2026 - Habitação Própria e Permanente

Para imóveis destinados a habitação própria e permanente no Continente, aplicam-se em 2026 os seguintes escalões (Tabela I das tabelas práticas da Autoridade Tributária, com os valores atualizados pelo Orçamento do Estado para 2026):

Valor (€)	Taxa marginal	Parcela a abater
Até 106 346 €	0%	0 €
De 106 346 € a 145 470 €	2%	2 126,92 €
De 145 470 € a 198 347 €	5%	6 491,02 €
De 198 347 € a 330 539 €	7%	10 457,96 €
De 330 539 € a 660 982 €	8%	13 763,35 €
De 660 982 € a 1 150 853 €	Taxa única de 6%	-
Superior a 1 150 853 €	Taxa única de 7,5%	-

Nos escalões com taxa marginal, o IMT é igual ao valor tributável multiplicado pela taxa do escalão, menos a parcela a abater. Nos dois últimos escalões aplica-se a taxa única sobre a totalidade do valor, sem parcela a abater.

Exemplo Prático de Cálculo

Imaginemos a compra de um apartamento no Continente por 250 000 € para habitação própria e permanente, com VPT inferior a esse valor:

O valor enquadra-se no escalão de 198 347 € a 330 539 €
Taxa marginal: 7%
Parcela a abater: 10 457,96 €
IMT = 250 000 × 7% − 10 457,96 = 7 042,04 €

A este valor soma-se o Imposto do Selo de 0,8% sobre a aquisição (2 000 €), perfazendo um total de 9 042,04 € em impostos na compra.

Outra Habitação vs. Habitação Própria e Permanente

Para habitação que não seja própria e permanente (por exemplo, segunda habitação ou imóvel para arrendar), aplica-se outra tabela (Tabela III): não há escalão a 0%, a taxa começa em 1% logo no primeiro euro e as parcelas a abater são diferentes. O mesmo apartamento de 250 000 € pagaria 250 000 × 7% − 9 394,50 = 8 105,50 € de IMT, ou seja, mais 1 063,46 € do que como habitação própria e permanente.

Isenção de IMT para Jovens

Desde 1 de agosto de 2024, quem tem até 35 anos pode beneficiar de isenção de IMT na primeira compra de habitação própria e permanente. Em 2026, a isenção é total até 330 539 €; entre 330 539 € e 660 982 € aplica-se a taxa de 8% apenas sobre a parte que excede o limite. Há ainda condições quanto à propriedade anterior de imóveis e à situação de dependente no IRS.

Compradores Não Residentes

Nas aquisições a partir de 25 de maio de 2026, o Decreto-Lei n.º 97/2026 passou a prever uma taxa única de 7,5%, sem isenções nem reduções, na compra de prédio ou fração destinado exclusivamente a habitação por um não residente. Esta taxa não se aplica a quem já tenha sido residente fiscal em Portugal. Quem passar a ser residente nos dois anos seguintes à compra, ou arrendar o imóvel para habitação com renda dentro dos limites legais (no prazo de seis meses e durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos), pode pedir à Autoridade Tributária a anulação da diferença.

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Quando e Como Pagar o IMT

O IMT é liquidado com base na declaração (Modelo 1 do IMT) submetida no Portal das Finanças ou num serviço de finanças, antes da escritura. Desde o Decreto-Lei n.º 97/2026, o imposto deve ser pago no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes, sob pena de a liquidação ficar sem efeito.

Em qualquer caso, o comprovativo de pagamento tem de ser apresentado ao notário, conservador, advogado ou solicitador que titule a compra: sem ele, a escritura ou o documento particular autenticado não pode ser celebrado.

Casos Especiais

Existem situações com regras próprias: prédios rústicos pagam uma taxa de 5%, outros prédios urbanos (por exemplo, comércio ou terrenos para construção) pagam 6,5%, e as permutas têm regras específicas de cálculo. As heranças e doações não pagam IMT, mas estão sujeitas a Imposto do Selo. Nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira, os escalões são mais elevados (por exemplo, a isenção em habitação própria e permanente vai até 132 933 €).

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