Modelo de CPCV - Contrato Promessa de Compra e Venda
Guia completo sobre o contrato promessa: clausulas essenciais, sinal, condicoes suspensivas e armadilhas a evitar
O que e o CPCV?
O Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) e um acordo juridico atraves do qual comprador e vendedor se comprometem mutuamente a celebrar, no futuro, a escritura publica de compra e venda de um imovel. O CPCV nao transfere a propriedade do imovel - essa transferencia so ocorre com a escritura definitiva. No entanto, o CPCV cria obrigacoes vinculativas para ambas as partes e e acompanhado de um sinal (pagamento antecipado) que funciona como garantia do compromisso assumido.
O CPCV esta regulamentado nos artigos 410.o a 413.o do Codigo Civil portugues. Embora nao seja obrigatorio por lei para a transacao imobiliaria, e fortemente recomendado e constitui pratica corrente no mercado portugues. O CPCV protege ambas as partes: o comprador garante que o imovel nao sera vendido a terceiros enquanto prepara o financiamento, e o vendedor garante que tem um comprador comprometido.
Clausulas essenciais do CPCV
1. Identificacao das Partes
Nome completo, NIF, morada e estado civil de comprador(es) e vendedor(es). No caso de sociedades, denominacao social, NIPC e representante legal.
2. Identificacao do Imovel
Descricao completa do imovel com fracao, artigo matricial, conservatoria do registo predial, numero de descricao e inscricao na matriz.
3. Preco e Forma de Pagamento
Valor total acordado, montante do sinal, reforcos de sinal (se aplicavel) e valor remanescente a pagar na escritura. Especificar se inclui ou nao recheio.
4. Sinal e Principio de Pagamento
Valor do sinal (tipicamente 10-20%), data de pagamento e consequencias de incumprimento: comprador perde sinal, vendedor devolve o dobro (art. 442 CC).
5. Prazo para Escritura
Data limite para celebracao da escritura, responsavel pela marcacao, e consequencias do nao cumprimento do prazo.
6. Clausulas Suspensivas
Condicoes que devem ser cumpridas para o contrato produzir efeitos: aprovacao de credito, obtencao de licencas, cumprimento de preferencias legais.
7. Estado do Imovel
Descricao das condicoes em que o imovel sera entregue, obras a realizar pelo vendedor (se acordado), inclusao de equipamentos ou moveis.
8. Onus e Encargos
Declaracao de que o imovel esta livre de hipotecas, penhoras, arrestos, usuarios, onus ou encargos. Ou, se existirem, como e quando serao cancelados.
9. Documentacao
Lista de documentos que o vendedor deve entregar: caderneta predial, certidao predial, licenca de utilizacao, certificado energetico, ficha tecnica.
10. Despesas e Impostos
Definicao de quem suporta cada custo: IMT e Imposto de Selo (comprador), comissao imobiliaria, custos de escritura.
Cuidados a ter antes de assinar o CPCV
Verificar sempre a certidao permanente do registo predial para confirmar que nao existem hipotecas, penhoras ou outros onus sobre o imovel
Confirmar que quem assina pelo vendedor tem legitimidade (proprietario registado ou procurador com poderes)
Incluir clausula suspensiva de aprovacao de credito se depender de financiamento bancario
Nao pagar sinal diretamente ao vendedor sem CPCV assinado por ambas as partes
Considerar o reconhecimento notarial das assinaturas para maior protecao juridica
Solicitar aconselhamento juridico antes de assinar, especialmente em negocios de valor elevado
O sinal no CPCV: direitos e obrigacoes
O sinal (ou arras) e o montante pago pelo comprador ao vendedor no ato de assinatura do CPCV, como prova de boa-fe e garantia do compromisso. Tipicamente, o sinal corresponde a 10% a 20% do valor de venda acordado. O regime juridico do sinal esta previsto no artigo 442.o do Codigo Civil e estabelece as consequencias do incumprimento: se o comprador desistir, perde o sinal pago; se o vendedor desistir, deve devolver o sinal em dobro ao comprador.
Clausulas suspensivas mais comuns
As clausulas suspensivas sao condicoes que, se nao se verificarem, permitem a resolucao do contrato sem penalizacao para o comprador. As mais comuns incluem: aprovacao do credito habitacao num prazo definido, obtencao de licenca de utilizacao para obras realizadas, verificacao de ausencia de onus sobre o imovel, cumprimento do prazo de exercicio de direito de preferencia por entidades com esse direito. E fundamental que estas clausulas estejam redigidas com clareza e prazos especificos.
CPCV com eficacia real
O CPCV pode ter eficacia meramente obrigacional (vincula apenas as partes) ou eficacia real (produz efeitos perante terceiros). Para que o CPCV tenha eficacia real, e necessario que as assinaturas sejam reconhecidas presencialmente por notario e que o contrato seja registado na Conservatoria do Registo Predial. A eficacia real protege o comprador contra a venda do imovel a terceiros e contra hipotecas ou penhoras posteriores. E especialmente recomendada quando o prazo entre o CPCV e a escritura e longo ou quando o valor do sinal e elevado.
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