O que deve conter o contrato-promessa: cláusulas essenciais, forma legal, sinal, condições e cuidados a ter
Atualizado a 26 de outubro de 2026
Minuta para adaptar: o texto completo das cláusulas, com os campos a preencher e a base legal, está em minuta de CPCV (também em Word). É um modelo geral: reveja sempre o documento final com um advogado ou solicitador.
O que é o CPCV?
O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é o acordo em que comprador e vendedor se obrigam a celebrar, no futuro, o contrato de compra e venda de um imóvel. O CPCV não transfere a propriedade, que só passa com o contrato definitivo, mas obriga as partes e, em regra, é acompanhado de um sinal.
O contrato-promessa está regulado nos artigos 410.º a 413.º do Código Civil. Não é obrigatório para comprar casa, mas é prática corrente. Quando diz respeito a um edifício ou fração autónoma, o documento tem de ser assinado pelas partes, com reconhecimento presencial das assinaturas e certificação, pela entidade que faz o reconhecimento, da existência de licença de utilização ou de construção (art. 410.º, n.º 3). O vendedor só pode invocar a falta destes requisitos se ela tiver sido causada culposamente pelo comprador.
Cláusulas essenciais do CPCV
1. Identificação das partes
Nome completo, NIF, morada e estado civil (com o regime de bens) de compradores e vendedores. No caso de sociedades, firma, NIPC e quem as representa.
2. Identificação do imóvel
Morada, fração, artigo matricial, número da descrição na conservatória do registo predial e referência à licença de utilização ou de construção.
3. Preço e forma de pagamento
Preço total, valor do sinal, eventuais reforços e o montante a pagar no contrato definitivo. Indicar se o preço inclui móveis ou equipamentos.
4. Sinal
Valor e data de pagamento. Pela lei (art. 442.º do Código Civil), se o comprador não cumprir perde o sinal; se o vendedor não cumprir devolve o sinal em dobro, salvo outra solução acordada.
5. Prazo para o contrato definitivo
Data limite para a escritura (ou documento particular autenticado ou Casa Pronta), quem a marca e o que acontece se o prazo não for cumprido.
6. Condições
Condições de que depende o negócio, por exemplo a aprovação do crédito à habitação num prazo definido ou o não exercício de direitos de preferência.
7. Estado do imóvel
Condições em que o imóvel é entregue, obras a fazer pelo vendedor (se acordadas) e equipamentos ou móveis incluídos.
8. Ónus e encargos
Declaração de que o imóvel está livre de hipotecas, penhoras ou outros ónus ou, se existirem, como e quando serão cancelados.
9. Documentação
Documentos que o vendedor entrega: caderneta predial, certidão do registo predial, licença de utilização (ou dispensa), certificado energético e ficha técnica da habitação, se existir.
10. Despesas e impostos
Quem suporta cada custo: o IMT e o Imposto do Selo cabem ao comprador; a comissão de mediação, os custos do contrato definitivo e do registo devem ficar definidos.
Cuidados a ter antes de assinar o CPCV
Consultar a certidão permanente do registo predial para confirmar quem é o proprietário e se há hipotecas, penhoras ou outros ónus.
Confirmar que quem assina pelo vendedor tem legitimidade (proprietário registado ou procurador com poderes).
Incluir uma condição sobre a aprovação do crédito, se a compra depender de financiamento.
Não pagar sinal sem o contrato assinado por ambas as partes.
Garantir o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação da licença de utilização ou de construção.
Pedir aconselhamento jurídico antes de assinar, sobretudo em negócios de valor elevado.
O sinal no CPCV
O sinal é a quantia entregue pelo comprador ao vendedor quando assina o CPCV e é imputado no preço. O valor é livremente acordado entre as partes. O regime está no artigo 442.º do Código Civil: se quem prestou o sinal (o comprador) não cumprir por causa que lhe seja imputável, o vendedor pode ficar com ele; se for o vendedor a não cumprir, o comprador pode exigir o sinal em dobro ou, se já lhe tiver sido entregue o imóvel, o aumento do valor do imóvel à data do incumprimento. Em alternativa, o contraente não faltoso pode pedir a execução específica do contrato (art. 830.º). Salvo acordo em contrário, não há outra indemnização além destas.
Condições mais comuns
É habitual o CPCV ficar dependente de condições que, se não se verificarem, permitem às partes desvincular-se nos termos acordados: aprovação do crédito à habitação num prazo definido, emissão de licenças em falta, cancelamento de ónus pelo vendedor ou o não exercício de direitos de preferência por quem os tenha. Estas cláusulas devem ter redação clara e prazos concretos.
CPCV com eficácia real
Em regra, o CPCV só vincula as partes. As partes podem atribuir-lhe eficácia real, para que produza efeitos perante terceiros, mediante declaração expressa e inscrição no registo predial (art. 413.º do Código Civil). Nesse caso, a promessa tem de constar de escritura pública ou de documento particular autenticado. A eficácia real protege o comprador contra a venda do imóvel a terceiros e é especialmente útil quando o prazo até ao contrato definitivo é longo ou o sinal é elevado.
Crie os modelos de documentos da sua agência com campos que se preenchem com os dados do imóvel e das partes, e acompanhe cada negócio até ao CPCV e à escritura.
