O que sao mais-valias imobiliarias?
As mais-valias imobiliarias representam o lucro obtido com a venda de um imovel, ou seja, a diferenca positiva entre o valor de venda e o valor de aquisicao. Em Portugal, este ganho esta sujeito a tributacao em sede de IRS, sendo considerado um rendimento da categoria G (incrementos patrimoniais). O calculo das mais-valias e um dos aspetos fiscais mais importantes a considerar quando se vende um imovel, pois pode representar um imposto significativo sobre o ganho obtido.
A legislacao fiscal portuguesa permite, no entanto, varios mecanismos para reduzir ou eliminar o imposto sobre mais-valias, nomeadamente a aplicacao de coeficientes de desvalorizacao monetaria ao valor de aquisicao, a deducao de encargos com obras de valorizacao do imovel e, no caso de habitacao propria permanente, a possibilidade de reinvestimento do valor de realizacao noutra habitacao propria permanente.
Como se calculam as mais-valias em 2026?
O calculo das mais-valias segue a seguinte formula: Mais-Valia = Valor de Venda - (Valor de Compra x Coeficiente de Desvalorizacao) - Despesas com Obras. O coeficiente de desvalorizacao monetaria e publicado anualmente por portaria do Governo e varia consoante o ano de aquisicao do imovel. Quanto mais antigo for o imovel, maior sera o coeficiente aplicado, refletindo a perda de valor do dinheiro ao longo do tempo.
Apenas 50% da mais-valia apurada e englobada nos restantes rendimentos do contribuinte para efeitos de tributacao em IRS. Isto significa que se obtiver uma mais-valia de 100.000 EUR, apenas 50.000 EUR serao adicionados ao seu rendimento coletavel. A taxa efetiva de imposto dependera da totalidade dos seus rendimentos e do escalao de IRS em que se enquadra.
Reinvestimento em habitacao propria permanente
Uma das formas mais eficazes de reduzir ou eliminar o imposto sobre mais-valias e o reinvestimento do valor de realizacao (valor de venda, descontado da amortizacao de emprestimo) na aquisicao de outra habitacao propria permanente. O reinvestimento pode ser feito nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores a venda. Se o valor total for reinvestido, a isencao e total. Se apenas parte do valor for reinvestida, a isencao sera proporcional.
Para beneficiar desta isencao, e necessario que o imovel vendido tenha sido habitacao propria permanente do contribuinte e que o novo imovel adquirido tambem se destine a habitacao propria permanente. O contribuinte deve declarar a intencao de reinvestimento na declaracao de IRS do ano da venda e comprovar o reinvestimento dentro dos prazos legais. Caso nao reinvista dentro do prazo, devera apresentar declaracao de substituicao e pagar o imposto correspondente, acrescido de juros compensatorios.
Despesas que reduzem as mais-valias
Para alem do coeficiente de desvalorizacao, podem ser deduzidas ao calculo das mais-valias as despesas necessarias e efetivamente suportadas com a valorizacao do imovel nos ultimos 12 anos antes da venda. Isto inclui obras de melhoramento, reconstrucao ou conservacao, desde que devidamente documentadas com faturas. Tambem sao dedutíveis os encargos com a aquisicao (IMT, Imposto de Selo, comissoes imobiliarias, custos notariais) e os encargos com a venda (certificado energetico, comissoes de mediacao).
Mais-valias para nao residentes
Os nao residentes em Portugal estao sujeitos a tributacao autonoma sobre as mais-valias imobiliarias a taxa de 28% (ou a taxa que resultaria da aplicacao do englobamento, se o contribuinte optar por este regime). Para residentes noutro Estado-Membro da UE ou do EEE, existe a possibilidade de optar pelo englobamento nas mesmas condicoes que os residentes, o que pode resultar numa taxa efetiva inferior. Os residentes em paises fora da UE/EEE sao tributados a taxa autonoma de 28% sobre a totalidade da mais-valia.