Simulador de mais-valias imobiliárias 2026

Como se calculam as mais-valias de um imóvel

A mais-valia é o ganho na venda (art. 10.º, n.º 1, al. a), e n.º 4, do CIRS). Para a apurar:

1. Valor de venda (valor de realização): o preço da escritura ou, se for maior, o valor patrimonial tributário usado para o IMT (art. 44.º, n.º 2), salvo prova de que o preço foi inferior.
2. Valor de compra (valor de aquisição): o que serviu para o IMT quando comprou (art. 46.º). Numa herança ou doação, o valor considerado no Imposto do Selo (art. 45.º). Numa casa construída por si, o VPT ou o terreno mais os custos de construção comprovados, se for maior.
3. Coeficiente: multiplica-se o valor de compra pelo coeficiente do ano da compra, se passaram mais de 24 meses (art. 50.º).
4. Despesas e obras (art. 51.º): somam-se ao valor de compra as obras de valorização dos últimos 12 anos e as despesas necessárias da compra e da venda, sempre com comprovativo.
5. 50%: o saldo do ano conta em metade no IRS (art. 43.º, n.º 2, al. b)), salvo imóveis com apoio público não reembolsável acima de 30% do VPT vendidos em 10 anos, que contam por inteiro (al. a)).

No exemplo inicial do simulador: 150 000 € × 1,31 = 196 500 €; 300 000 € − 196 500 € − 10 000 € = 93 500 € de mais-valia; metade, 46 750 €, soma-se aos 20 000 € de outros rendimentos; o IRS sobe 17 897,25 €.

Exemplos de mais-valias em 2026

Calculados pelo mesmo motor do simulador, para um residente com IRS individual (salvo indicação):

Coeficientes de desvalorização da moeda 2026

Quadro da Portaria n.º 457/2026/1, de 15 de outubro (Diário da República n.º 200/2026), para imóveis vendidos durante 2026, por ano de compra. Os anos anteriores a 1989 constam da portaria, mas só interessam a terrenos para construção (os outros imóveis comprados antes de 1989 não pagam).

Taxas do IRS de 2026 que se aplicam

As mais-valias imobiliárias de residentes não têm taxa própria: os 50% juntam-se aos outros rendimentos e pagam à taxa do escalão. Em 2026 valem as taxas do art. 68.º na redação do Decreto-Lei n.º 212/2026, de 4 de novembro, que baixou os seis primeiros escalões com efeitos a 1 de janeiro de 2026. Acima de 80 000 € de rendimento coletável acresce a taxa adicional de solidariedade de 2,5% (5% acima de 250 000 €, art. 68.º-A). Com IRS conjunto, as taxas aplicam-se a metade do rendimento do casal (art. 69.º).

Reinvestimento: quando não se pagam mais-valias

Noutra habitação própria e permanente (art. 10.º, n.os 5 e 6)

• A casa vendida era a sua habitação própria e permanente (morada fiscal) nos 12 meses antes da venda ou do reinvestimento, se este vier antes.
• Reinveste o valor da venda, menos o crédito da casa vendida que fica pago, na compra, construção, ampliação ou melhoramento de outra habitação própria em Portugal, na UE ou no EEE.
• Prazo: entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda. Afeta a nova casa à sua habitação em 12 meses e indica a intenção de reinvestir, com o montante, no IRS do ano da venda.
• Reinvestimento parcial: fica excluída só a parte do ganho proporcional ao valor reinvestido (n.º 12). Se não cumprir, paga no ano em que acaba o prazo, com juros compensatórios (n.º 31).

Em casas para arrendar com renda moderada (n.os 7 a 9, vendas de 2026 a 2029)

• Abrange o ganho da venda da habitação própria e também de outros imóveis de habitação (o que antes não havia).
• O valor (menos o crédito amortizado) é reinvestido na compra de imóveis em Portugal para arrendar para habitação, com renda até 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida de 2026 (art. 2.º do DL n.º 97/2026), no mesmo prazo de 24 meses antes a 36 meses depois.
• Perde-se a exclusão se o contrato de arrendamento não for feito em 6 meses, se a casa não estiver arrendada pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos, se a renda passar o limite ou se a casa for vendida ou doada nesses 5 anos.

Reformados ou com 65 anos ou mais (n.os 10 e 11)

Na venda da habitação própria, o valor aplicado em 6 meses num seguro de vida financeiro, num fundo de pensões aberto, no regime público de capitalização ou num PEPP, com uma prestação regular de pelo menos 10 anos e no máximo 7,5% por ano do valor investido, também fica excluído.

Erros comuns

• Usar as taxas antigas do IRS. As de 2026 são as do Decreto-Lei n.º 212/2026, de 4 de novembro, publicado a 4 de novembro; muitos simuladores ainda têm as anteriores.
• Aplicar o coeficiente do ano da venda. Usa-se o do ano da compra, do quadro publicado para o ano da venda.
• Esquecer o crédito à habitação no reinvestimento. Para não pagar, basta reinvestir o valor da venda menos o empréstimo que fica pago — não o preço todo.
• Contar despesas sem comprovativo ou obras com mais de 12 anos. Não são aceites.
• Achar que a casa herdada não paga. Paga, com o valor do Imposto do Selo da herança como valor de compra.
• Não declarar. Mesmo sem imposto (reinvestimento total, compra antes de 1989), a venda declara-se no IRS.

Para agências e consultores

Na angariação, a pergunta "quanto vou pagar de impostos se vender?" aparece cedo. Esta página serve para responder com os números de 2026 e enviar o link ao proprietário, lembrando que a conta final é do contabilista ou da AT. O painel do Imobigest não calcula mais-valias: o simulador do painel faz o IMT, o Imposto do Selo e o IMI do comprador. Para a conversa do preço, a análise comparativa de mercado (ACM) gera o relatório com o logótipo e o AMI da agência, e o relatório ao proprietário mostra visitas, propostas e dias no mercado.

Ver também: impostos na venda de um imóvel, guia das mais-valias, coeficiente de desvalorização, vender casa com hipoteca, comissão imobiliária com IVA e simulador de IMT (para quem compra).

Fontes

• Portaria n.º 457/2026/1, de 15 de outubro — coeficientes de desvalorização da moeda para 2026 (Portal das Finanças)
• Decreto-Lei n.º 212/2026, de 4 de novembro — taxas gerais do IRS (art. 68.º) para 2026 (Portal das Finanças)
• Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — reinvestimento em arrendamento com renda moderada (Portal das Finanças)
• CIRS, artigo 10.º — mais-valias e reinvestimento
• CIRS, artigo 43.º — mais-valias a 50%
• CIRS, artigo 44.º — valor de realização
• CIRS, artigo 46.º — valor de aquisição de imóveis
• CIRS, artigo 50.º — correção monetária
• CIRS, artigo 51.º — despesas e encargos
• CIRS, artigo 68.º-A — taxa adicional de solidariedade
• CIRS, artigo 69.º — quociente conjugal
• AT, informação vinculativa — art. 5.º do DL n.º 442-A/88 (imóveis adquiridos antes de 1989)