O que é a rentabilidade de arrendamento?
A rentabilidade de arrendamento (ou yield imobiliário) mede o retorno de um imóvel destinado a arrendamento. Expressa-se em percentagem e permite comparar investimentos entre si e com outras aplicações. Há dois indicadores principais: a rentabilidade bruta, que considera apenas a renda anual face ao valor do imóvel, e a rentabilidade líquida, que desconta as despesas e os impostos.
Rentabilidade bruta e líquida
A rentabilidade bruta obtém-se dividindo a renda anual pelo valor do imóvel: (renda mensal × 12) / valor do imóvel × 100. Por exemplo, um imóvel de 200 000 € arrendado por 800 € por mês tem uma rentabilidade bruta de 4,8%.
A rentabilidade líquida desconta as despesas do imóvel (condomínio, IMI, seguros, manutenção, períodos sem inquilino) e o IRS sobre as rendas. No arrendamento habitacional, a taxa autónoma é de 25%, que pode baixar para 15%, 10% ou 5% em contratos para habitação permanente com duração igual ou superior a 5, 10 ou 20 anos, com algumas exclusões para rendas elevadas (art. 72.º do CIRS); nos outros arrendamentos a taxa é de 28%. Desde 2026, as rendas de contratos exclusivamente habitacionais com renda moderada pagam 10% até 31 de dezembro de 2029 (art. 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais, aditado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026). O imposto incide sobre as rendas menos os gastos dedutíveis, como o condomínio, o IMI e as obras de conservação e manutenção (art. 41.º do CIRS). Em alternativa, pode optar-se pelo englobamento.
Fatores que influenciam a rentabilidade
A localização é determinante: zonas centrais com bons acessos e serviços tendem a ter menos tempo sem inquilino, mas preços de compra mais altos. O estado de conservação influencia os custos de manutenção e a facilidade de arrendar. A tipologia e o tipo de arrendamento (longa duração, curta duração ou quartos) também pesam no rendimento e nos custos. Antes de investir, compare a rentabilidade líquida com a de outras aplicações e conte com períodos sem renda.