AIMI: o que é o adicional ao IMI, quem paga e quanto

Quem paga e que prédios contam

Paga quem é proprietário, usufrutuário ou superficiário de prédios urbanos em Portugal a 1 de janeiro do ano do imposto (art. 135.º-A, n.os 1 e 3). A herança indivisa é tratada como pessoa coletiva, salvo se os herdeiros identificarem as quotas (art. 135.º-E): o cabeça de casal declara-as de 1 a 31 de março e cada herdeiro confirma a sua de 1 a 30 de abril, no Portal das Finanças; a quota de cada um soma-se então aos prédios que já tem.

Entram os prédios urbanos habitacionais e os terrenos para construção. Ficam de fora (arts. 135.º-B, n.º 2, e 135.º-C, n.º 3):

• os prédios comerciais, industriais ou para serviços e os classificados como «outros»;
• os habitacionais enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento;
• os prédios que no ano anterior estiveram isentos ou não sujeitos a IMI;
• os destinados só a habitação social ou a custos controlados de cooperativas de habitação ou associações de moradores, e os destas entidades;
• os de condomínios com VPT de cada prédio ou parte até 20 vezes o IAS anual.

Conta o VPT que está na caderneta predial, não o preço de mercado nem o de compra. Também não pagam o Estado, as regiões autónomas e as autarquias (art. 135.º-A, n.º 4).

Taxas e deduções do AIMI

As taxas são as do art. 135.º-F na redação em vigor em 2026 (a última alteração é da Lei n.º 71/2018). Nas pessoas singulares, os limites de 1 e 2 milhões contam-se sobre a soma dos VPT antes da dedução (n.os 2 e 3, que remetem para o n.º 1 do art. 135.º-C).

A dedução não se aplica ao VPT dos prédios devolutos há mais de um ano, em ruínas ou parcialmente devolutos (art. 135.º-C, n.º 4, que remete para o art. 112.º, n.º 3). Esses prédios pagam AIMI sobre o valor todo.

Exemplos de AIMI

Calculados pelo mesmo motor do simulador:

Para 1 500 000 € de uma pessoa singular: (1 000 000 € − 600 000 €) × 0,7% = 2 800 €, mais (1 500 000 € − 1 000 000 €) × 1% = 5 000 €, total 7 800 €. O mesmo património de um casal com opção conjunta paga (1 500 000 € − 1 200 000 €) × 0,7% = 2 100 €.

Casais: opção conjunta ou bens próprios

Os casados ou unidos de facto podem optar pela tributação conjunta (art. 135.º-D): somam-se os VPT dos dois e a dedução e os limites das taxas passam ao dobro. A declaração entrega-se só no Portal das Finanças, de 1 de abril a 31 de maio, e a opção vale até ser renunciada. Há uma única liquidação e os dois respondem solidariamente (art. 135.º-G, n.º 2).

Sem opção, os casados em comunhão podem declarar no mesmo prazo quais prédios são bens próprios de cada um e quais são comuns. Se não declararem, o AIMI incide sobre o que estiver na matriz em nome de cada cônjuge (art. 135.º-D, n.os 2 e 3).

Calendário do AIMI

Dedução do AIMI no IRS e no IRC

Quem recebe rendas de prédios sujeitos a AIMI pode deduzi-lo à coleta do IRS, até à parte proporcional aos rendimentos da categoria F, se os englobar, ou até à coleta da taxa especial das rendas, nos outros casos; o mesmo vale para rendimentos da categoria B de arrendamento ou hospedagem (art. 135.º-I). As empresas podem optar por deduzi-lo à coleta do IRC, na parte dos rendimentos de arrendamento ou hospedagem desses imóveis (art. 135.º-J).

Erros comuns

• Achar que os 600 000 € são por imóvel. São sobre a soma de todos os prédios do titular.
• Usar o valor de mercado. Conta o VPT da caderneta a 1 de janeiro.
• Aplicar o 1% só acima de 1,6 milhões. O limite de 1 milhão é sobre a soma dos VPT, antes da dedução.
• Esquecer o prazo dos casais. A opção conjunta só se faz de 1 de abril a 31 de maio.
• Contar lojas e escritórios. Não entram; os terrenos para construção entram.
• Esperar a dedução numa empresa. As empresas não têm dedução e pagam 0,4% de tudo.

Casos com heranças, sociedades ou regimes especiais têm pormenores próprios: confirme com a AT ou com um contabilista certificado.

Para agências e consultores

O AIMI aparece em conversas com investidores e com quem vende uma segunda ou terceira casa: como conta a matriz a 1 de janeiro, uma venda escriturada até 31 de dezembro já tira o prédio da soma dos VPT do vendedor no AIMI do ano seguinte. Esta página serve para responder com as regras e enviar o link ao cliente; a conta final é a da nota de cobrança da AT.

No painel do Imobigest, o simulador fiscal calcula o IMT, o Imposto do Selo e, se pedir, o IMI anual e uma estimativa do AIMI a partir do VPT dos outros prédios do comprador (pessoa singular ou casal com opção conjunta); a simulação pode ser guardada. Não calcula o AIMI de heranças nem de empresas e não conhece a carteira de imóveis do cliente. Veja também a calculadora de rentabilidade para quem compra para arrendar e o simulador de mais-valias para quem vende.

Fontes

• CIMI, artigo 135.º-A — incidência subjetiva (Portal das Finanças)
• CIMI, artigo 135.º-B — incidência objetiva
• CIMI, artigo 135.º-C — valor tributável e dedução
• CIMI, artigo 135.º-D — casados ou unidos de facto
• CIMI, artigo 135.º-E — heranças indivisas
• CIMI, artigo 135.º-F — taxas
• CIMI, artigo 135.º-G — liquidação
• CIMI, artigo 135.º-H — pagamento
• CIMI, artigo 135.º-I — dedução em IRS
• CIMI, artigo 135.º-J — dedução em IRC
• CIMI, artigo 112.º — taxas do IMI e prédios devolutos