Impostos na venda de imóvel em Portugal (2026)

Mais-valias: o principal imposto na venda

Quem vende um imóvel não paga IMT nem Imposto do Selo sobre a venda (são impostos do comprador), mas pode pagar IRS sobre a mais-valia. A mais-valia é a diferença entre o valor de venda (valor de realização) e o valor de aquisição, atualizado pelo coeficiente de desvalorização da moeda do ano de compra quando passaram mais de 24 meses; para as vendas de 2026, os coeficientes constam da Portaria n.º 457/2026/1. Ao valor de aquisição somam-se as obras de valorização comprovadamente feitas nos últimos 12 anos e as despesas necessárias da compra e da venda (IMT, Imposto do Selo, escritura e registo, comissão de mediação, certificado energético).

Como funciona a tributação para residentes

Só 50% do saldo das mais-valias imobiliárias é considerado (art. 43.º, n.º 2, do CIRS) e esse valor é somado aos restantes rendimentos do ano, sendo tributado às taxas progressivas do IRS. Por exemplo, um contribuinte com 30 000 € de rendimento coletável e uma mais-valia de 80 000 € passa a ter 70 000 € de rendimento coletável (30 000 € + 50% de 80 000 €).

Reinvestimento em habitação própria e permanente

Na venda da habitação própria e permanente, o ganho fica excluído de tributação se o valor de realização, deduzido da amortização do empréstimo contraído para comprar esse imóvel, for reinvestido na compra, construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel (ou terreno para construção) destinado a habitação própria e permanente, em Portugal ou noutro Estado da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu com troca de informações fiscais. O reinvestimento tem de acontecer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda, e o imóvel vendido tem de ter sido a habitação própria e permanente do contribuinte ou do agregado nos 12 meses anteriores (art. 10.º, n.os 5 e 6, do CIRS).

Se todo o valor for reinvestido, a exclusão é total; se for só uma parte, a exclusão é proporcional. A intenção de reinvestir declara-se no Anexo G da declaração de IRS do ano da venda. Desde 2026 (vendas até 31 de dezembro de 2029), o reinvestimento em imóveis para arrendamento habitacional com renda moderada também pode excluir o ganho, mesmo que o imóvel vendido não fosse habitação própria e permanente (art. 10.º, n.os 7 a 9, do CIRS, na redação do Decreto-Lei n.º 97/2026).

Atenção aos prazos

A intenção de reinvestir é declarada no Anexo G da declaração de IRS do ano da venda.
O reinvestimento deve ser concretizado até 36 meses depois da venda (ou ter sido feito nos 24 meses anteriores).
O novo imóvel tem de ser afeto à habitação própria e permanente, com domicílio fiscal, nos 12 meses seguintes ao reinvestimento.
Se o reinvestimento não se concretizar, o ganho é tributado, acrescido de juros compensatórios.
Se o reinvestimento for em terreno para construção ou obras, a inscrição na matriz tem de ser pedida até 48 meses após a venda e o imóvel afeto à habitação até ao fim do quinto ano seguinte.

Regras para não residentes

Os não residentes que vendam imóveis situados em Portugal são tributados em Portugal sobre a mais-valia. Na redação da Lei n.º 24-D/2022, a regra dos 50% do art. 43.º, n.º 2, do CIRS não distingue residentes de não residentes, e a taxa especial de 28% do art. 72.º já não abrange as mais-valias de imóveis. Para entidades domiciliadas em países com regime fiscal claramente mais favorável aplica-se uma taxa de 35%. Como o resultado depende do país de residência e das convenções para evitar a dupla tributação, confirme o seu caso com um contabilista certificado.

Imóveis comprados antes de 1989

Os ganhos na venda de imóveis comprados antes de 1 de janeiro de 1989, data de entrada em vigor do Código do IRS, não estão sujeitos a IRS. A venda deve, ainda assim, ser declarada na declaração de IRS do ano em que ocorreu, indicando a data de aquisição.

Reformados e maiores de 65 anos

Se o vendedor ou o cônjuge/unido de facto estiver reformado ou tiver pelo menos 65 anos à data da venda da habitação própria e permanente, o ganho pode ser excluído se o valor de realização (deduzido do empréstimo amortizado e do que for reinvestido noutra habitação) for aplicado, nos seis meses seguintes, num seguro do ramo vida, num fundo de pensões aberto, no regime público de capitalização ou num produto individual de reforma pan-europeu (PEPP), nas condições do art. 10.º, n.os 10 e 11, do CIRS.

Declaração de IRS: Anexo G

A venda de um imóvel declara-se no Anexo G da declaração de IRS do ano da venda, com as datas e valores de compra e venda, as despesas e encargos e, se for o caso, a intenção de reinvestir. Mesmo quando não há imposto a pagar, a venda tem de ser declarada. A falta de declaração ou uma declaração incorreta pode dar origem a coimas e juros compensatórios.

Impostos na venda de imóvel em Portugal

Residentes

Não residentes

Imóveis anteriores a 1989