O que é a escritura de compra e venda?
É o contrato definitivo que transfere a propriedade do imóvel do vendedor para o comprador. Pode ser feita por escritura pública no notário, por documento particular autenticado ou no balcão Casa Pronta, onde o contrato é celebrado e registado no mesmo atendimento. Ao contrário do CPCV, que é apenas uma promessa, a partir deste contrato o comprador passa a ser o proprietário, com os direitos e obrigações que isso implica, e o registo predial torna a aquisição oponível a terceiros.
Documentos necessários
Das partes: documentos de identificação civil e fiscal de compradores, vendedores e outros intervenientes. Do imóvel: certidão do registo predial (ou código da certidão permanente), caderneta predial atualizada (obtida no Portal das Finanças), o título de utilização (licença de utilização), se o vendedor o tiver — desde 1 de outubro de 2026 o contrato menciona o título ou a declaração do vendedor de que o tem ou não tem (ver licença de utilização) — e o certificado energético. Desde 2024 já não é preciso mostrar a licença nem a ficha técnica da habitação na escritura. Também são precisos os comprovativos de pagamento do IMT e do Imposto do Selo.
Impostos a pagar antes da escritura
Antes do contrato, o comprador entrega a declaração para liquidação do IMT e do Imposto do Selo e paga-os: o notário ou a entidade que formaliza o negócio só o faz depois de ver o comprovativo da cobrança (art. 49.º do CIMT). O IMT incide sobre o valor do contrato ou o VPT, o que for maior, e depende do tipo de aquisição; o Imposto do Selo é de 0,8% do mesmo valor. Desde 2026, o IMT pode ser pago no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes (art. 36.º do CIMT), mas tem de estar pago antes do ato. Os jovens até 35 anos na primeira habitação própria e permanente podem estar isentos, total ou parcialmente.
O que acontece no dia da escritura?
Comprador e vendedor (ou os seus representantes) comparecem no notário, no escritório de quem autentica o documento ou no balcão Casa Pronta. A entidade verifica a documentação e a identidade das partes, lê o contrato e recolhe as assinaturas. O pagamento do preço (descontado do sinal já pago no CPCV) é feito nesse momento, normalmente por transferência ou cheque bancário. Se houver crédito à habitação, o banco também intervém e a hipoteca é constituída no mesmo ato. No fim, o comprador recebe as chaves.
Depois da escritura
Se o contrato não foi feito no balcão Casa Pronta, confirme que a aquisição foi registada na conservatória do registo predial. Confirme também no Portal das Finanças que já é titular do imóvel. Se for a sua habitação própria e permanente, altere o domicílio fiscal para a nova morada, condição de várias isenções. Mude para o seu nome os contratos de água, eletricidade e gás e contrate os seguros exigidos no crédito. Se beneficiou de isenção de IMT ou de IMI, confirme que continua a cumprir as condições.
Custos
No balcão Casa Pronta, o custo é fixo: 375 € quando há um único ato de registo (por exemplo, a aquisição sem crédito) e 700 € quando há mais do que um (por exemplo, compra e venda com hipoteca), por prédio, acrescendo 50 € por cada prédio adicional. Na escritura no notário ou no documento particular autenticado, os honorários variam e o registo predial é pago à parte, segundo a tabela de emolumentos dos registos. A estes custos somam-se o IMT e o Imposto do Selo.