Licença de utilização: o que é hoje e o que muda nas escrituras

O RJUE, revisto pelo DL n.º 10/2024 e pelo DL n.º 108/2026, prevê duas vias:

Se a câmara determinar vistoria, esta realiza-se em 15 dias (art. 65.º, n.º 1). O título de utilização é constituído pelo modelo da comunicação preenchido, comprovativo de submissão e de pagamento das taxas (art. 4.º-A, n.º 4).

O título de utilização transmite-se automaticamente com a propriedade (art. 4.º-A, n.º 13, do RJUE). Imóveis antigos têm normalmente uma licença ou alvará de utilização emitido no regime anterior; esses documentos continuam a identificar o uso autorizado. O coeficiente de vetustez do VPT conta-se, aliás, a partir da data de emissão da licença de utilização, quando exista (art. 44.º do CIMI).

Com o DL n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026, nos negócios que transmitam terrenos para construção, edifícios construídos ou em construção ou frações, quem titula o negócio (conservador, notário, advogado, solicitador) tem de mencionar, sob pena de anulabilidade do negócio (art. 4.º-A, n.º 14):

1. a existência do título urbanístico, quando lhe é apresentado; ou
2. a declaração do vendedor de que dispõe do título, quando não é apresentado; ou
3. a declaração do vendedor de que não dispõe de título urbanístico.

A venda de um imóvel sem título continua possível, mas fica registada a declaração do vendedor, e o comprador fica informado. Ver documentos para vender casa e Simplex urbanístico.

O art. 410.º, n.º 3, do Código Civil exige, na promessa de venda de edifício ou fração, o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação, pela entidade que o faz, da existência da licença de utilização ou de construção. Só o comprador pode, em regra, invocar a falta desses requisitos (o vendedor só se a omissão tiver sido causada culposamente pelo comprador). Ver CPCV.

• Assumir que «não é preciso licença» por causa do Simplex: deixou de haver alvará emitido pela câmara na maioria dos casos, mas continua a existir um título urbanístico.
• Comprar uma loja para habitação sem confirmar o uso no título — mudar o uso exige nova comunicação (art. 62.º-B).
• Não pedir ao vendedor cópia do título antes do CPCV.