Documentos para vender casa: lista do vendedor em 2026

• Vendedor casado: a venda de imóvel precisa do consentimento de ambos os cônjuges, exceto no regime de separação de bens, e a da casa de morada de família precisa sempre (art. 1682.º-A do Código Civil). Na prática, o cônjuge assina ou dá consentimento escrito.
• Imóvel herdado: escritura ou procedimento de habilitação de herdeiros e, se já houve partilha, o título da partilha registado. Sem partilha, vendem todos os herdeiros (ver herança de imóvel).
• Representação: se um vendedor não estiver presente, uma procuração com poderes para vender aquele imóvel.
• Casa arrendada: o contrato de arrendamento e o comprovativo da comunicação ao inquilino para preferência, por carta registada com aviso de receção (art. 1091.º, n.º 4). O comprador sucede na posição de senhorio (art. 1057.º). Ver vender casa arrendada.
• Vendedor não residente: NIF português e, se aplicável, representante fiscal ou adesão às notificações eletrónicas da AT.

Duas mudanças recentes alteraram a lista tradicional:

1. Ficha técnica da habitação. O Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex urbanístico) revogou o artigo 9.º do DL n.º 68/2004, que impedia a escritura sem a ficha. Desde 1 de janeiro de 2024 não é exigida na transmissão. Os deveres de a conservar e de a entregar continuam no diploma.
2. Título urbanístico. Com o DL n.º 108/2026, desde 1 de outubro de 2026, quem titula a venda de edifícios, frações ou terrenos para construção tem de mencionar uma de três coisas, sob pena de anulabilidade do negócio: a existência do título, quando lhe é apresentado; a declaração do vendedor de que o tem, quando não o apresenta; ou a declaração do vendedor de que não dispõe de título (art. 4.º-A, n.º 14, do RJUE).

Uma casa sem título de utilização pode, portanto, ser vendida, mas o comprador fica informado e o banco do comprador pode recusar financiar. No CPCV continua a exigir-se a certificação da licença de utilização ou de construção (art. 410.º, n.º 3, do Código Civil).

Exemplo: escritura marcada para 15 de dezembro de 2026 de uma fração com hipoteca em taxa variável.

Se a certidão permanente tiver sido pedida a 2 de novembro de 2026, vale até 2 de maio de 2027; se a escritura escorregar, renova-se no último mês de validade.

Quando o comprador recorre a crédito, o banco manda avaliar o imóvel por perito avaliador independente (art. 18.º do DL n.º 74-A/2017) e analisa a situação jurídica do prédio antes de aprovar. Para isso pede, através do comprador ou da agência, a caderneta predial, a certidão permanente, o título de utilização e o certificado energético. O perito tem de visitar a casa, por isso o vendedor deve facilitar o acesso.

O comprador, por seu lado, só consegue pagar o IMT e o Imposto do Selo com os dados da caderneta (artigo matricial, VPT, afetação), e o IMT tem de estar liquidado antes da escritura. Uma caderneta com áreas ou afetação desatualizadas, por exemplo depois de obras não declaradas, pode obrigar a corrigir a matriz antes do negócio, através da declaração modelo 1 do IMI. Por isso vale a pena comparar a caderneta, a certidão e o estado real da casa logo na angariação, antes de qualquer promessa de data.

• Usar um certificado energético caducado: um certificado de habitação emitido em março de 2016 caducou em março de 2026.
• Confiar na caderneta para provar a propriedade: quem é dono e que hipotecas ou penhoras existem vê-se na certidão permanente.
• Pedir a declaração do condomínio na véspera: o administrador tem 10 dias e, sem ela, o comprador só avança se prescindir e assumir as dívidas.
• Atrasar a escritura à procura da ficha técnica, que já não é exigida.
• Esquecer o consentimento do cônjuge ou um herdeiro.

Para uma agência, ter estes documentos guardados na ficha do imóvel desde a angariação poupa semanas; é o tipo de informação que um software de gestão como o Imobigest permite arquivar com o processo. O lado do comprador está em documentos para a escritura e o processo completo em vender casa passo a passo.