Como funciona o crédito à habitação em Portugal?
O crédito à habitação é um empréstimo destinado à compra, construção ou obras de um imóvel para habitação. A Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal, aplicável aos créditos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir de 1 de agosto de 2026, recomenda que o montante emprestado não ultrapasse 90% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação do imóvel (LTV) na habitação própria e permanente, e 80% nas outras finalidades. O comprador tem, por isso, de dispor de capitais próprios para a entrada e para os custos da compra.
A mesma recomendação limita o prazo dos créditos à habitação a 40 anos para mutuários com 35 anos ou menos e a 35 anos para os restantes. As prestações são, em regra, calculadas pelo método francês (prestações constantes): cada prestação inclui capital e juros, e no início a parte de juros é maior, diminuindo à medida que o capital em dívida é amortizado.
Taxas de juro: fixa, variável e mista
A taxa de juro pode ser fixa, variável ou mista. A taxa variável resulta de um indexante, normalmente a Euribor, mais um spread definido pelo banco; a prestação muda quando o indexante muda. A taxa fixa mantém a prestação durante o período acordado. Para comparar propostas, use a TAEG indicada na Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), que inclui juros, comissões e seguros. Nesta calculadora, introduza a taxa da proposta que recebeu.
Taxa de esforço (DSTI)
A taxa de esforço (DSTI) é a proporção do rendimento mensal líquido do agregado que fica comprometida com as prestações de todos os créditos. O Banco de Portugal recomenda que os bancos não concedam crédito que resulte num DSTI superior a 45%, admitindo que, em cada semestre, até 10% do montante concedido por cada banco ultrapasse esse limite. No cálculo, o banco considera um aumento da taxa de juro e, se o mutuário tiver mais de 70 anos no fim do contrato, uma redução do rendimento.
Custos associados ao crédito à habitação
Além das prestações, conte com a avaliação do imóvel, as comissões de abertura e de formalização do banco e os seguros exigidos no contrato (normalmente seguro de vida e seguro multirriscos), cujos valores variam de banco para banco e constam da FINE. A utilização do crédito paga Imposto do Selo de 0,6% do montante quando o prazo é igual ou superior a cinco anos (verba 17.1.3 da Tabela Geral do Imposto do Selo), e os juros e comissões pagam Imposto do Selo de 4%.
Amortização antecipada
É possível reembolsar antecipadamente o crédito à habitação, no todo ou em parte. O Decreto-Lei n.º 74-A/2017 fixa limites máximos para a comissão de reembolso antecipado, mais baixos nos contratos de taxa variável do que nos de taxa fixa, e essa comissão já foi suspensa temporariamente nos contratos de taxa variável. Confirme com o seu banco o que se aplica ao seu contrato antes de amortizar. Amortizar nos primeiros anos tende a poupar mais juros, porque é quando a parte de juros na prestação é maior.