Vender casa com hipoteca: como liquidar o crédito na escritura

A hipoteca não impede a venda, mas acompanha o imóvel até ser cancelada no registo. Nenhum comprador (nem o banco do comprador) aceita a casa com a hipoteca do vendedor, por isso o normal é liquidar o crédito no próprio dia da escritura com parte do preço:

1. o comprador (ou o banco dele) paga ao banco do vendedor o valor em dívida;
2. o banco do vendedor emite o documento de cancelamento da hipoteca (o distrate);
3. quem faz a escritura regista a compra e o cancelamento, e a certidão fica limpa;
4. o resto do preço vai para o vendedor.

A hipoteca extingue-se com a extinção da obrigação garantida (art. 730.º do Código Civil), mas só sai da certidão permanente quando o cancelamento é registado.

Se o banco optar por emitir o documento de cancelamento de uma forma que lhe traga custos adicionais, não os pode imputar ao cliente (art. 22.º, n.º 5). Também não pode cobrar outros encargos pelo reembolso além da comissão, salvo despesas pagas a conservatórias, notários ou de natureza fiscal, documentadas (art. 23.º, n.º 8).

Conta como desemprego a inscrição no centro de emprego há mais de três meses, provada por declaração do IEFP. Conta como deslocação profissional a mudança do local de trabalho do cliente ou de outro membro do agregado (exceto descendentes) para mais de 50 km em linha reta do imóvel, com mudança da habitação permanente, provada pelo contrato de trabalho ou declaração do empregador (art. 23.º, n.os 9 a 11). Quem vende por ir trabalhar para outra cidade deve verificar esta isenção.

A suspensão excecional da comissão nos créditos de taxa variável para habitação própria permanente, criada pelo art. 7.º do DL n.º 80-A/2022 e prorrogada sucessivamente, vigorou até 31 de dezembro de 2025. Em 2026 aplicam-se os limites acima; o contrato pode prever valor inferior ou isenção (art. 23.º, n.º 6).

Vende-se uma casa por 320 000 €. O vendedor deve 140 000 € num crédito com taxa mista, ainda no período de taxa fixa.

Para efeitos de IRS, se o vendedor reinvestir numa nova habitação própria e permanente, o valor a reinvestir é o valor de realização deduzido da amortização do empréstimo contraído para a casa vendida (art. 10.º, n.º 5, alínea a), do CIRS), e o reinvestimento tem de ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda. No exemplo do período de taxa fixa, o valor a reinvestir para exclusão total seria 320 000 − 140 000 = 180 000 €; as restantes condições estão em mais-valias de imóveis.

Se o preço não chega para pagar o banco, a hipoteca só é cancelada se a diferença for paga com outros meios ou se o banco aceitar renunciar à garantia; a renúncia tem de ser expressa e escrita, com assinatura reconhecida presencialmente (art. 731.º do Código Civil). Sem isso, a venda não se faz com o imóvel livre. Nestes casos convém falar com o banco antes de pôr a casa à venda.

Quando o comprador também pede crédito, no dia da escritura estão dois bancos: o do comprador, que paga ao do vendedor e regista a nova hipoteca, e o do vendedor, que entrega o distrate. A data tem de servir aos dois.

Os seguros de vida e multirriscos associados ao crédito devem manter-se até ao dia em que o banco recebe o dinheiro: se algo acontecer à casa ou ao titular antes da escritura, são eles que protegem o vendedor e o banco. Depois do reembolso, o cliente pode pedir a anulação das apólices ou a alteração do beneficiário.

Se o crédito do vendedor tiver beneficiado da garantia pública para jovens, a garantia do Estado caduca com a emissão do distrate da hipoteca ou com o consentimento expresso do banco para a venda (art. 7.º, n.º 3, da Portaria n.º 236-A/2024/1). Não é preciso tratar nada à parte com o Estado: o banco gere a garantia.

• Marcar a escritura antes de confirmar com o banco a data e a forma de entrega do distrate.
• Pagar comissão sem invocar a isenção por deslocação profissional ou desemprego, por falta de prova.
• Calcular o que sobra da venda sem juros até à data, comissão e despesas de cancelamento.
• Liquidar o crédito e não registar o cancelamento: a hipoteca continua na certidão.
• Cancelar seguros de vida ou multirriscos ligados ao crédito antes da escritura.

O resto do processo está em vender casa passo a passo e as regras de amortização em amortizar crédito habitação.