Como Calcular Mais-Valias na Venda de Imóveis

Quando vende um imóvel em Portugal por um valor superior ao que pagou, a diferença constitui uma mais-valia imobiliária, tributada em IRS (categoria G). Perceber como se calcula é importante tanto para proprietários como para as agências imobiliárias que os acompanham.

Fórmula de Cálculo

Em termos simplificados, a mais-valia calcula-se assim:

Mais-valia = Valor de realização − (Valor de aquisição × Coeficiente de desvalorização monetária) − Encargos de valorização − Despesas de aquisição e de alienação

Cada componente tem regras próprias:

Valor de realização: o preço de venda (ou o valor patrimonial tributário definitivo, se for superior).
Valor de aquisição: o preço pago na compra; nos imóveis recebidos por herança ou doação, é o valor que serviu (ou serviria) de base à liquidação do Imposto do Selo.
Coeficiente de desvalorização monetária: aprovado anualmente por portaria; só se aplica quando passaram mais de 24 meses entre a aquisição e a venda.
Encargos de valorização: obras comprovadamente realizadas nos últimos 12 anos.
Despesas necessárias: as efetivamente suportadas na aquisição e na alienação (por exemplo, IMT, Imposto do Selo, registos, escritura e a comissão de mediação paga na venda), com comprovativo.

Tributação em IRS

O saldo entre mais-valias e menos-valias imobiliárias do ano é considerado em 50% do seu valor (artigo 43.º do Código do IRS) e esse montante é englobado com os restantes rendimentos, sendo tributado às taxas progressivas do IRS. Por exemplo, uma mais-valia de 100 000 € leva a englobar 50 000 €.

Desde 2023, a regra dos 50% aplica-se também aos não residentes: a Lei n.º 24-D/2022 revogou a antiga taxa autónoma de 28% sobre a totalidade do ganho.

Exemplo Prático (Ilustrativo)

Apartamento comprado em 2018 por 150 000 € e vendido em 2026 por 250 000 €. O coeficiente abaixo é apenas ilustrativo: o valor real consta da portaria publicada para o ano da venda.

Coeficiente de desvalorização (ilustrativo): 1,10
Valor de aquisição corrigido: 150 000 × 1,10 = 165 000 €
Despesas de aquisição e alienação comprovadas: 10 000 €
Obras de valorização documentadas: 15 000 €
Mais-valia: 250 000 − 165 000 − 10 000 − 15 000 = 60 000 €
Montante englobado (50%): 30 000 €

Exclusão por Reinvestimento em Habitação Própria e Permanente

Os ganhos com a venda de um imóvel que era a habitação própria e permanente do vendedor ficam excluídos de tributação se o valor de realização, deduzido da amortização do empréstimo contraído para a sua aquisição, for reinvestido na compra, construção ou melhoramento de outro imóvel para habitação própria e permanente, em Portugal ou noutro Estado da UE ou do EEE (com troca de informações fiscais). O reinvestimento tem de ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda, e a intenção de reinvestir deve ser indicada na declaração do ano da venda.

O imóvel vendido tem de ter sido habitação própria e permanente nos 12 meses anteriores à venda (ou ao reinvestimento, se for anterior), comprovada pelo domicílio fiscal. Se o reinvestimento for parcial, a exclusão aplica-se apenas à parte proporcional do ganho correspondente ao valor reinvestido. Desde 2026, se o reinvestimento falhar por facto superveniente objeto de ação judicial (por exemplo, incumprimento de um contrato-promessa), o prazo pode ficar suspenso, desde que comunicado à AT.

Novidade de 2026: Reinvestimento em Arrendamento a Renda Moderada

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, criou uma nova exclusão para vendas realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, que abrange também imóveis que não eram habitação própria: o ganho fica excluído se o valor de realização (deduzido do empréstimo amortizado) for reinvestido, entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, em imóveis em Portugal destinados a arrendamento habitacional com renda mensal até ao limite de renda moderada (2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida de 2026, ou seja, 2 300 €). O contrato tem de ser celebrado em 6 meses, o imóvel tem de estar arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos e não pode ser vendido nesse período.

Outras Situações

Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989: os ganhos na sua venda não estão sujeitos a IRS, por serem anteriores à entrada em vigor do Código do IRS (artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 442-A/88).
Aplicação em seguros ou fundos de pensões: se o vendedor (ou o cônjuge) estiver reformado ou tiver 65 ou mais anos, o ganho da venda da habitação própria e permanente pode ficar excluído se o valor for aplicado, nos 6 meses seguintes, num seguro do ramo vida, fundo de pensões aberto, regime público de capitalização ou PPR, nas condições do artigo 10.º do Código do IRS.
Imóveis herdados: o valor de aquisição é o valor que serviu de base ao Imposto do Selo na herança.

Obrigações Declarativas

A venda de um imóvel declara-se na declaração de IRS do ano seguinte, no Anexo G (ou no Anexo G1, para ganhos não sujeitos, como os de imóveis adquiridos antes de 1989). Mesmo que haja intenção de reinvestir, a venda tem de ser declarada e o valor a reinvestir indicado. Para uma estimativa rápida, pode usar o nosso Simulador de Mais-Valias.