Custos Totais de Compra de Casa em Portugal 2026

Comprar casa em Portugal envolve mais do que o preço do imóvel. Há impostos, custos de escritura e registo e, havendo crédito, custos bancários. O peso destes custos depende do valor do imóvel, do destino que lhe vai dar, da idade do comprador e do financiamento. Conhecê-los antecipadamente é fundamental para planear a compra com segurança.

Impostos

IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis

O IMT é normalmente o imposto mais elevado na compra. Para um apartamento de 200 000 € no Continente destinado a habitação própria e permanente, o IMT em 2026 é de 3 542,04 € (200 000 × 7% − 10 457,96). Para outra habitação (por exemplo, segunda habitação), o valor é mais alto. Os jovens até 35 anos podem beneficiar de isenção total ou parcial, e os compradores não residentes estão sujeitos, desde 25 de maio de 2026, a uma taxa única de 7,5%, salvo exceções.

Imposto do Selo

O Imposto do Selo sobre a aquisição é de 0,8% do valor do imóvel. Para 200 000 € são 1 600 €. Se houver crédito à habitação com prazo igual ou superior a 5 anos, acresce Imposto do Selo de 0,6% sobre o montante do empréstimo.

Custos Legais e Administrativos

Escritura ou documento particular autenticado: pode ser feita por notário, advogado, solicitador ou no balcão Casa Pronta; o preço varia conforme a entidade
Casa Pronta: segundo o Ministério da Justiça, custa 375 € com um só ato de registo (por exemplo, só a compra) e 700 € com mais de um ato (por exemplo, compra e hipoteca do banco), incluindo os registos
Registo predial: quando a escritura é feita fora da Casa Pronta, os registos da compra e da hipoteca são pagos à parte, de acordo com a tabela de emolumentos dos registos
Caderneta predial: pode ser obtida gratuitamente no Portal das Finanças pelo proprietário
Certificado energético: obrigatório na venda; obtê-lo é responsabilidade do proprietário (o vendedor)

Custos Bancários (com Crédito à Habitação)

Comissões de processamento e de avaliação do imóvel: variam de banco para banco e constam do preçário e da Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) entregue antes do contrato
Imposto do Selo sobre o crédito: 0,6% sobre o capital, para prazos iguais ou superiores a 5 anos
Seguros: os bancos exigem normalmente seguro de vida e seguro multirriscos ou de incêndio do imóvel; o seguro contra incêndio é obrigatório nos prédios em propriedade horizontal

Simulação Completa - Exemplo

Para um apartamento de 200 000 € no Continente, para habitação própria e permanente de um comprador com mais de 35 anos, com um crédito de 160 000 € a 30 anos e escritura no balcão Casa Pronta:

Custo	Valor (€)
IMT	3 542,04
Imposto do Selo (aquisição)	1 600,00
Imposto do Selo (crédito)	960,00
Casa Pronta (compra e hipoteca, com registos)	700,00
Comissões bancárias e avaliação	Ver FINE do banco
Total sem comissões bancárias	6 802,04
% sobre o valor do imóvel	cerca de 3,4%

A isto acrescem os custos anuais: IMI (a taxa é fixada por cada município), condomínio, seguros e eventuais reparações.

Capitais Próprios Necessários

Os bancos não financiam a totalidade do valor do imóvel: o Banco de Portugal fixa limites à percentagem financiada, à taxa de esforço e ao prazo dos empréstimos. O comprador precisa, por isso, de capitais próprios para a entrada e para pagar os impostos e custos da compra, que em regra não são financiados. Confirme com o banco o montante máximo que pode financiar no seu caso.

Dica para Agências

Apresentar aos clientes uma estimativa dos custos da compra é uma boa prática que gera confiança. O simulador de IMT ajuda a fazer as contas dos impostos; os restantes custos devem ser confirmados com o banco e com a entidade que vai fazer a escritura.