Imposto do Selo na Compra de Imóvel

O Imposto do Selo aplica-se a vários atos ligados aos imóveis: compra, doação, herança, crédito à habitação e arrendamento. Embora menos falado do que o IMT, é um custo que deve entrar no orçamento de qualquer compra. As taxas constam da Tabela Geral do Imposto do Selo (TGIS).

Taxas de Imposto do Selo na Compra

Na compra de um imóvel com recurso a crédito, o Imposto do Selo incide em dois momentos:

Aquisição do imóvel (verba 1.1): taxa de 0,8%, calculada sobre o mesmo valor que serve de base ao IMT (o maior entre o preço e o VPT)
Crédito à habitação (verba 17.1): 0,6% sobre o montante do empréstimo para prazos iguais ou superiores a 5 anos; 0,5% para prazos de 1 a 5 anos; 0,04% por mês ou fração para prazos inferiores a 1 ano

Por exemplo, quem compra um imóvel de 200 000 € com um crédito à habitação de 160 000 € a 30 anos paga: 200 000 × 0,8% = 1 600 € (aquisição) + 160 000 × 0,6% = 960 € (crédito) = 2 560 € de Imposto do Selo. Os juros de empréstimos para aquisição, construção ou melhoramento de habitação própria estão isentos de Imposto do Selo, e a hipoteca constituída em simultâneo com o empréstimo não é tributada à parte.

Quem Paga o Imposto do Selo

Na compra e venda, o Imposto do Selo sobre a aquisição é pago pelo comprador. Nas doações, é encargo do beneficiário (donatário); nas heranças, da herança, representada pelo cabeça de casal. No crédito, é encargo de quem recebe o empréstimo, sendo cobrado pelo banco. Na compra, o imposto é liquidado em conjunto com o IMT e o comprovativo é exigido na escritura.

Outras Situações com Imposto do Selo

O Imposto do Selo aplica-se também a:

Contratos de arrendamento (verba 2): 10% sobre o valor de um mês de renda (ou sobre o aumento convencionado), pago pelo senhorio
Doações de imóveis: 0,8% (verba 1.1), a que acrescem 10% (verba 1.2) quando o beneficiário não é cônjuge ou unido de facto, descendente ou ascendente; estes estão isentos dos 10%, mas não dos 0,8%
Heranças: 10% (verba 1.2) sobre o valor dos bens, em regra o VPT no caso dos imóveis; o cônjuge ou unido de facto, os descendentes e os ascendentes estão isentos
Garantias autónomas: as hipotecas e outras garantias só pagam Imposto do Selo próprio (0,04% a 0,6%, consoante o prazo) quando não são acessórias de um contrato já tributado, como o empréstimo, e constituídas em simultâneo com ele

Isenções

As isenções mais relevantes no setor imobiliário são: a dedução que, na prática, isenta os jovens até 35 anos na compra da primeira habitação própria e permanente até 330 539 € (as mesmas condições da isenção de IMT), a isenção do cônjuge ou unido de facto, descendentes e ascendentes nas heranças e doações (apenas quanto à taxa de 10%), a isenção dos juros do crédito à habitação própria e a isenção dos contratos de arrendamento enquadrados nos programas públicos de arrendamento acessível.

Imposto do Selo vs. IMT

É importante não confundir os dois impostos. O IMT incide sobre as transmissões onerosas (como a compra e venda) e tem escalões progressivos no caso da habitação. O Imposto do Selo aplica-se a transmissões onerosas e gratuitas e tem taxas fixas. Numa compra, o comprador paga os dois.

Para um imóvel de 250 000 € destinado a habitação própria e permanente no Continente, os impostos na compra em 2026 são 7 042,04 € (IMT) + 2 000 € (Imposto do Selo) = 9 042,04 €. Consulte o nosso guia sobre custos totais de compra para uma visão completa.

Como Pagar

Na compra, o Imposto do Selo é liquidado juntamente com o IMT, a partir da declaração submetida no Portal das Finanças ou num serviço de finanças. O pagamento deve estar feito antes da escritura, e o comprovativo é apresentado a quem a celebra. O Imposto do Selo sobre o crédito é liquidado e entregue ao Estado pelo próprio banco.

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