O que é um mandato de venda?
«Mandato de venda» é o nome corrente do contrato de mediação imobiliária celebrado entre o proprietário e uma empresa de mediação para promover a venda de um imóvel. A atividade de mediação só pode ser exercida mediante contrato (art. 3.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro) e esse contrato é obrigatoriamente reduzido a escrito (art. 16.º, n.º 1).
Elementos obrigatórios por lei
O contrato tem de indicar (art. 16.º, n.º 2): as características do imóvel, com todos os ónus e encargos; o negócio visado; as condições de remuneração da empresa, fixa ou em percentagem, a forma de pagamento e a taxa de IVA; o seguro de responsabilidade civil ou garantia, com a apólice e a seguradora; o angariador imobiliário que tenha colaborado, se houver; os serviços acessórios; e, quando acordado, o regime de exclusividade e os efeitos que dele decorrem para a empresa e para o cliente. O contrato e toda a atividade externa da empresa indicam a sua denominação e o número da licença (art. 13.º). A falta destes elementos torna o contrato nulo, mas a nulidade não pode ser invocada pela empresa de mediação (art. 16.º, n.º 5).
Duração e renovação
As partes fixam o prazo no contrato. Se o contrato for omisso, considera-se celebrado por seis meses (art. 16.º, n.º 3). As regras de renovação e de denúncia são as que constarem do contrato, pelo que o proprietário deve verificar se há renovação automática e com que antecedência tem de comunicar que não pretende renovar. Os modelos com cláusulas contratuais gerais têm de ser aprovados previamente ou seguir o modelo aprovado pela Portaria n.º 228/2018, de 13 de agosto.
Remuneração e momento do pagamento
A lei não fixa o valor da comissão: é acordado livremente e tem de constar do contrato, com a taxa de IVA aplicável. A remuneração é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado ou, se o contrato o previr, logo que seja celebrado o contrato-promessa (art. 19.º, n.º 1). Em regime de exclusividade, a remuneração acordada também é devida quando o negócio não se concretiza por causa imputável ao cliente proprietário (art. 19.º, n.º 2). O exercício de um direito legal de preferência sobre o imóvel não afasta o direito da empresa à remuneração devida pelo proprietário.
Deveres da empresa de mediação
A empresa tem de certificar-se de que o cliente tem capacidade e legitimidade para o negócio, confirmar que as características do imóvel correspondem às indicadas pelo cliente, apresentar o negócio aos interessados com exatidão quanto às características, preço e condições, e comunicar logo qualquer facto que ponha em causa o negócio (art. 17.º). Não pode receber remuneração do vendedor e do comprador no mesmo negócio, nem avaliar os imóveis que medeia. Tem ainda de ter licença válida do IMPIC e seguro de responsabilidade civil de, pelo menos, 150 000 € (art. 7.º).