Documentos Necessários para a Escritura de Imóvel

A escritura de compra e venda (ou o documento particular autenticado que a substitui) é o momento em que a propriedade passa para o comprador. Para que tudo corra sem problemas, convém reunir antecipadamente os documentos necessários. Uma falha documental pode atrasar ou mesmo impedir a celebração do negócio.

Documentos do Imóvel

Certidão permanente do registo predial: comprova quem é o proprietário e os ónus registados (hipotecas, penhoras). Pode ser pedida online e é consultada através de um código de acesso.
Caderneta predial: emitida pela Autoridade Tributária, contém a descrição fiscal do imóvel e o VPT. Pode ser obtida no Portal das Finanças.
Certificado energético: obrigatório na venda. Consulte o nosso artigo sobre o certificado energético.
Autorização de utilização e ficha técnica da habitação: desde 1 de janeiro de 2024 (Decreto-Lei n.º 10/2024) deixou de ser obrigatório exibi-las na escritura. No entanto, desde 1 de outubro de 2026 (Decreto-Lei n.º 108/2026), o documento que titula a venda tem de mencionar, sob pena de anulabilidade, se existe título urbanístico: ou porque é apresentado, ou porque o vendedor declara que dispõe dele, ou porque declara que não dispõe. Ter a autorização de utilização à mão continua a ser recomendável, e o contrato-promessa de um edifício ou fração continua a exigir a certificação da licença de utilização ou de construção.

Documentos do Comprador

Cartão de Cidadão ou passaporte e número de identificação fiscal (NIF) português
Comprovativo de pagamento do IMT (ou da isenção) e da declaração que lhe deu origem
Comprovativo de pagamento do Imposto do Selo

Documentos do Vendedor

Cartão de Cidadão ou outro documento de identificação e NIF
Se o imóvel for uma fração em propriedade horizontal: declaração do administrador do condomínio com os encargos em vigor e eventuais dívidas da fração. O administrador tem 10 dias para a emitir e a declaração é documento obrigatório da escritura, salvo se o comprador declarar que prescinde dela e assume as dívidas do vendedor ao condomínio
Documento de distrate ou declaração do banco para cancelamento da hipoteca, se o imóvel tiver hipoteca a cancelar

Documentos do Banco (se houver Crédito à Habitação)

Contrato de mútuo com hipoteca (preparado pelo banco, normalmente celebrado no mesmo ato da compra)
Relatório de avaliação do imóvel
Apólices de seguro exigidas pelo banco (normalmente seguro de vida e multirriscos ou de incêndio)

Casa Pronta vs. Notário

A compra pode ser formalizada por escritura num cartório notarial, por documento particular autenticado por advogado ou solicitador, ou no balcão Casa Pronta, nas conservatórias do registo predial. Na Casa Pronta, a formalização da compra e os registos são feitos num só atendimento.

Segundo o Ministério da Justiça, a Casa Pronta custa 375 € com um ato de registo (por exemplo, só a compra) e 700 € com mais de um ato (por exemplo, compra e hipoteca). Nos notários, advogados e solicitadores, o preço é fixado por cada profissional e os registos são pagos à parte.

Cronologia Recomendada

Algumas semanas antes: reunir os documentos, pedir a declaração do condomínio e verificar a certidão do registo predial
Antes da escritura: submeter a declaração de IMT e pagar o IMT e o Imposto do Selo; o comprovativo tem de ser apresentado no ato
Dia da escritura: comparecer com os documentos de identificação e os documentos originais
Após a escritura: atualizar a morada fiscal, se for habitação própria e permanente, e os contratos de água, luz e gás

Dica para Agências

Uma agência que acompanha o cliente em todo o processo documental poupa-lhe tempo e evita atrasos. Um CRM imobiliário ajuda a manter os documentos e prazos de cada negócio organizados.