Um consultor sai de uma visita e, ao fim da tarde, já não sabe se o cliente pediu um T2 ou um T3 até 250 mil euros. Um CRM imobiliário é o software que evita isto: guarda imóveis, contactos, visitas, propostas e negócios no mesmo sítio e cruza o que cada cliente procura com o que a carteira tem. Para uma equipa pequena, o essencial é ter o histórico completo de cada cliente e de cada imóvel, sem depender de folhas soltas nem de memória.
Se já sabe o que é e está a escolher um CRM para a sua agência, veja a checklist do que um CRM imobiliário tem de fazer em Portugal, com o que o Imobigest faz e o que ainda não faz em cada ponto, e o guia como escolher software imobiliário.
O que é um CRM imobiliário e para que serve
CRM significa gestão da relação com clientes. No imobiliário, a diferença para um CRM genérico está nos objetos que gere: o imóvel, a chave, a visita, a proposta, a comissão. Um CRM genérico trata tudo como "contacto" e "negócio"; um CRM imobiliário sabe que um imóvel tem tipologia, zona, preço e documentos, e que um comprador tem orçamento e critérios.
Na prática, serve para quatro coisas:
- Não perder contactos: cada pedido fica registado com origem, data e próxima ação.
- Cruzar procura e oferta: quando entra um imóvel, sabe-se logo que clientes o devem receber.
- Controlar o funil: perceber em que etapa está cada negócio e o que está parado.
- Provar o trabalho feito: visitas, feedback e propostas ficam registados, o que ajuda na relação com o proprietário.
O que deve ter um CRM imobiliário
Antes de comparar preços, convém verificar se o software cobre o trabalho diário de um consultor ou de uma agência em Portugal. Esta é uma lista de verificação prática:
- Ficha completa do imóvel, com fotos, documentos e partilha fácil com o cliente.
- Contactos com critérios de procura (orçamento, tipo, zona) e cruzamento automático com a carteira.
- Pipeline de negócios com etapas ajustáveis e tarefas com prazo.
- Agenda de visitas com estados e feedback.
- Registo de propostas ronda a ronda, para não discutir de memória quem ofereceu o quê.
- Controlo de chaves, para saber quem tem cada chave e desde quando.
- Comissões por consultor, sem folhas paralelas.
- Divulgação dos imóveis, seja por página pública, seja por feed para portais.
- Equipa e permissões, para que cada pessoa veja apenas o que lhe compete.
Há ainda um ponto legal. Os contactos são dados pessoais, pelo que o tratamento tem de cumprir o Regulamento (UE) 2016/679 (RGPD): finalidade clara, acesso limitado e possibilidade de apagar dados quando pedido. A atividade de mediação imobiliária em Portugal é regulada pela Lei n.º 15/2013 e fiscalizada pelo IMPIC, e o CRM não substitui as obrigações de licenciamento nem de contrato de mediação.
CRM, Excel ou software genérico: qual a diferença?
| Opção | Onde é mais forte | Onde falha |
|---|---|---|
| Papel e Excel | Custo zero, flexível para quem começa | Sem lembretes, sem cruzamento automático, difícil de partilhar em equipa |
| CRM genérico | Pipeline e contactos bem resolvidos | Não conhece imóveis, chaves, visitas nem comissões; exige muita adaptação |
| CRM imobiliário especializado | Imóveis, visitas, propostas e match já pensados para o setor | Mais funcionalidades do que um consultor ocasional precisa |
| Imobigest | Tudo o que está na lista acima, no navegador, com preço fixo por plano | Não faz publicação direta nos portais nem importação de imóveis (ver abaixo) |
Se faz uma ou duas transações por ano, uma folha de cálculo bem organizada pode chegar. Se gere dezenas de contactos e vários imóveis em simultâneo, o custo de um erro (um cliente esquecido, uma chave perdida) rapidamente supera o de um CRM.
Como o Imobigest resolve isto
O Imobigest é um software de gestão (CRM) para agências e consultores imobiliários em Portugal, desenvolvido pela TechsOn. Funciona no navegador, no computador e no telemóvel. Cobre a lista acima: ficha do imóvel com fotos, documentos e página pública com QR; contactos com match automático por orçamento, tipo e zona; pipeline em kanban com etapas editáveis; visitas com agenda e feedback; propostas registadas ronda a ronda; quadro de chaves; comissões por consultor; avaliação ACM com comparáveis e relatório; relatório ao proprietário; e modelos de documentos preenchidos com os dados. Inclui ainda simuladores de IMT, crédito, mais-valias e rentabilidade.
Gera também um feed XML no formato Kyero v3 e uma página pública por imóvel. O feed é aceite por alguns portais, mas o Imobigest não publica diretamente por API no Idealista, Imovirtual, Casa Sapo, SUPERCASA ou OLX. A equipa convida-se por email e há 6 papéis de permissão.
Funcionalidades recentes, disponíveis desde o fim de outubro de 2026:
- WhatsApp da agência ligado por QR code, com conversas no painel, envio de imóveis e respostas automáticas com IA;
- IA para descrições, traduções e textos para redes sociais, com limite mensal por plano;
- site da agência em imobigest.pt/a/ seguido do nome da agência, com página por imóvel e formulário ligado ao CRM;
- campanhas de email com imóveis para os contactos.
Por ainda serem recentes, avalie-as com os seus próprios casos. Há também limites: não tem aplicação nativa nas lojas (tem uma app web que se instala no telemóvel), assinatura qualificada com Chave Móvel Digital (tem assinatura eletrónica simples com código), campanhas por SMS nem importação de imóveis (os contactos importam-se de Excel ou CSV), e o WhatsApp não é feito pela API oficial do WhatsApp Business. A lista atualizada do que existe e do que falta está em imobigest.pt/funcionalidades.
Preços do Imobigest
Todos os planos têm as mesmas funcionalidades; muda o número de utilizadores e de imóveis. Aos preços, publicados em imobigest.pt/precos, acresce IVA (23%):
- Solo: 26 € + IVA por mês (1 utilizador)
- Pro: 53 € + IVA por mês (até 5 utilizadores)
- Business: 95 € + IVA por mês (até 10 utilizadores)
- Business Plus: 157 € + IVA por mês (até 25 utilizadores)
- Enterprise: 185 € + IVA por mês (até 50 utilizadores; acima, 3 € + IVA por utilizador)
O pagamento anual equivale a 10 meses. Há 15 dias grátis, sem cartão e sem fidelização.
Três passos para começar
- Crie conta e registe os imóveis da carteira, um a um, com fotos e documentos.
- Registe os contactos com orçamento, tipo e zona, para o match funcionar.
- Defina as etapas do pipeline e passe a marcar visitas e propostas na própria ficha.
Documentos e processos que o CRM acompanha
Um CRM não substitui os documentos oficiais, mas ajuda a saber o que falta em cada negócio. Antes de angariar ou fechar, costuma ser preciso a caderneta predial e a certidão permanente do registo predial; guardá-las na ficha do imóvel evita pedi-las duas vezes. Se o cliente comprador ponderar financiamento ou compra num só balcão, vale a pena conhecer o processo da Casa Pronta. Em arrendamentos, o arrendamento com opção de compra exige acompanhar prazos e condições durante anos, algo em que as tarefas com prazo ajudam.
Para estimativas fiscais, o simulador de IMT usa as tabelas de 2026 (Lei n.º 73-A/2025) e o Imposto do Selo de 0,8% na compra, mas confirme sempre no Portal das Finanças antes de dar um valor final ao cliente.
Perguntas Frequentes
Quanto custa um CRM imobiliário em Portugal?
Depende do número de utilizadores e de imóveis. No Imobigest, os planos vão de 26 € a 185 € + IVA por mês, e o anual equivale a 10 meses. Há 15 dias de teste grátis, sem cartão.
Preciso de um CRM imobiliário se trabalho sozinho?
Não é obrigatório, mas ajuda assim que acumula vários contactos e imóveis ao mesmo tempo. Um consultor independente beneficia sobretudo do match entre clientes e imóveis, das tarefas com prazo e do registo de visitas e propostas.
Um CRM imobiliário publica nos portais?
Depende do software. O Imobigest gera um feed no formato Kyero v3, que alguns portais aceitam, mas não publica diretamente por API no Idealista, Imovirtual, Casa Sapo, SUPERCASA ou OLX. Confirme com cada portal se aceita o feed.
Posso importar os meus contactos de Excel?
Sim. No Imobigest, em Contactos › Importar, carrega um ficheiro Excel (.xlsx ou .xls) ou CSV, até 2000 linhas, vê a pré-visualização e os duplicados antes de gravar. Os imóveis ainda não têm importação. A lista atualizada do que ainda não existe está em imobigest.pt/funcionalidades.
Experimente com a sua carteira
A forma mais honesta de avaliar um CRM é usá-lo com imóveis e clientes reais. Pode experimentar o Imobigest 15 dias grátis, sem cartão e sem fidelização.
