Marcar uma "escritura" pelo Casa Pronta não significa ir a um notário: neste serviço, o contrato de compra e venda é normalmente feito por documento particular autenticado, com o mesmo efeito jurídico, e o registo da casa fica tratado no mesmo atendimento. A escritura pública continua a existir e continua a ser válida, mas deixa de ser obrigatória para a maioria das compras de habitação.
O que é o Casa Pronta e o que substitui
O Casa Pronta é um serviço público, criado pelo Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de julho, que concentra num único atendimento os atos necessários a transmitir um imóvel. Pode ser feito presencialmente, num balcão do Instituto dos Registos e do Notariado (IRN), ou online, em casapronta.pt, consoante o caso.
O que o serviço junta num só momento:
- o contrato de compra e venda (ou doação, ou partilha, conforme o negócio);
- o pagamento do IMT e do Imposto do Selo;
- o registo predial de aquisição a favor do comprador;
- o registo da hipoteca, quando há crédito à habitação;
- a atualização da matriz nas Finanças.
O que muda face ao circuito tradicional é o suporte do contrato. Em vez de escritura pública lavrada por notário, usa-se um documento particular autenticado, previsto no Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de julho. Quem autentica é um serviço do registo, uma conservatória, um advogado, um solicitador ou um notário, e o resultado é igualmente título bastante para o registo.
Casa Pronta ou escritura notarial: qual a diferença prática?
Para o comprador, a diferença está sobretudo na simplicidade e na data. Com o Casa Pronta, quando o contrato é assinado já foram verificados os documentos e liquidados os impostos, por isso não há deslocações separadas às Finanças e à conservatória.
| Aspeto | Escritura notarial | Casa Pronta |
|---|---|---|
| Suporte do contrato | Escritura pública | Documento particular autenticado |
| Registo predial | Pedido à parte (regra geral, prazo de 2 meses, artigo 8.º-A do Código do Registo Predial) | Feito no próprio ato |
| IMT e Imposto do Selo | Pagos antes do ato | Pagos antes ou no próprio atendimento |
| Crédito à habitação | Banco e notário coordenam | Banco participa no mesmo atendimento |
| Quando faz mais sentido | Negócios complexos ou preferência das partes | Compras e vendas correntes de habitação |
O IMT é calculado pelas tabelas em vigor em 2026 (Lei n.º 73-A/2025) e o Imposto do Selo sobre a aquisição é de 0,8%. Estes valores não mudam consoante o contrato seja escritura ou Casa Pronta; mudam os emolumentos de registo e de autenticação, que constam da tabela do IRN e devem ser confirmados no balcão ou no simulador oficial antes da marcação.
Como marcar a escritura pelo Casa Pronta, passo a passo
- Confirme o imóvel. Antes de agendar, verifique a descrição e os ónus do prédio. A certidão permanente predial mostra quem é o proprietário e se há hipotecas ou penhoras, e a caderneta predial dá a descrição fiscal e o valor patrimonial tributário.
- Reúna os documentos. Além dos anteriores, são normalmente pedidos a licença de utilização, o certificado energético, a ficha técnica da habitação (quando aplicável), a identificação e o NIF das partes e, em propriedade horizontal, a declaração sobre dívidas ao condomínio.
- Peça o agendamento. Pode fazê-lo online ou no balcão, indicando os dados do negócio e, havendo crédito, o banco.
- Pague os impostos. O IMT e o Imposto do Selo são liquidados antes do contrato ser outorgado.
- Compareça ou assine. As partes (ou representantes com procuração) assinam o documento, que é autenticado e seguido do registo.
Quando ainda é preciso escritura pública?
Há negócios em que as partes ou a instituição de crédito preferem a escritura, e situações com especial complexidade (heranças com várias partes, imóveis com irregularidades registais, procurações estrangeiras) em que o notário continua a ser o caminho mais seguro. Se o imóvel tiver incorreções na descrição ou não estiver registado, resolva isso primeiro, porque o Casa Pronta não corrige o registo.
E se o negócio não for uma compra imediata?
Se o plano é arrendar primeiro e comprar depois, o regime é outro e tem regras próprias. Veja como funciona o arrendamento com opção de compra em Portugal antes de assinar qualquer contrato.
Erros comuns antes do Casa Pronta
- Marcar o atendimento sem a certidão predial atualizada, descobrindo à última hora uma penhora ou uma área diferente da caderneta.
- Esquecer o certificado energético ou a licença de utilização, que bloqueiam o contrato.
- Não alinhar a data com o banco, atrasando a hipoteca.
- Presumir que os impostos são menores: o Casa Pronta altera o circuito, não a tributação.
Como o Imobigest resolve isto
Para um consultor ou uma agência, o trabalho até ao dia do contrato é coordenar documentos, prazos e pessoas. O Imobigest é um software de gestão (CRM) para o setor imobiliário em Portugal, que funciona no navegador, no computador e no telemóvel, e ajuda precisamente nessa fase. Não emite nem agenda o Casa Pronta, que é um serviço do IRN, e não tem assinatura digital.
- Na ficha do imóvel, guarde certidão, caderneta, licença de utilização e certificado energético, para que a equipa saiba o que falta antes de marcar.
- No pipeline de negócios, em kanban com etapas editáveis, crie tarefas com prazo (pedir certidão, confirmar banco, marcar atendimento) e atribua-as a quem trata de cada uma.
- Com os simuladores de IMT e de crédito, mostre ao comprador o valor aproximado de impostos e prestação antes da marcação, e use os modelos de documentos preenchidos com os dados do negócio.
O preço é público: Solo 29 EUR/mês, Pro 59 EUR/mês, Business 99 EUR/mês e Enterprise 199 EUR/mês, com IVA incluído, e o plano anual corresponde a 10 meses. Todos os planos têm as mesmas funcionalidades, muda o número de utilizadores e de imóveis. Há 15 dias grátis, sem cartão e sem fidelização. Pode ver tudo em imobigest.pt/funcionalidades.
Que alternativas existem para controlar o processo?
| Opção | Pontos fortes | Limites |
|---|---|---|
| Papel ou Excel | Sem custo, flexível para poucos negócios | Prazos e documentos dispersos, difícil de partilhar em equipa |
| Ferramentas genéricas de tarefas | Boas para listas e lembretes | Não ligam o imóvel, o cliente e o negócio |
| Imobigest | Imóvel, contactos, negócio, tarefas e documentos no mesmo sítio | Não substitui o Casa Pronta nem tem assinatura digital |
Se faz uma ou duas transações por ano, uma folha de cálculo pode chegar. Quando há vários negócios em paralelo, ter prazos e documentos associados a cada imóvel evita falhas.
Perguntas Frequentes
O Casa Pronta substitui a escritura?
Sim, na prática, para a maioria das compras de habitação. O contrato é feito por documento particular autenticado, que tem efeito jurídico equivalente e serve de título para o registo. A escritura pública mantém-se como alternativa.
Quanto custa fazer a compra pelo Casa Pronta?
Os impostos são os mesmos de qualquer compra: IMT pelas tabelas de 2026 (Lei n.º 73-A/2025) e Imposto do Selo de 0,8%. Os emolumentos de registo e autenticação dependem do ato e constam da tabela do IRN, por isso confirme o valor no balcão antes de marcar.
Posso usar o Casa Pronta com crédito à habitação?
Sim. O banco participa no atendimento e a hipoteca é registada no mesmo momento, desde que as datas e os documentos estejam alinhados com a instituição de crédito.
O Casa Pronta resolve problemas no registo do imóvel?
Não. Se a descrição predial estiver errada, faltarem registos ou existirem penhoras, essas questões têm de ser resolvidas antes. Por isso convém pedir a certidão permanente e a caderneta com antecedência.
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