O que é o CPCV - Contrato-Promessa de Compra e Venda

O CPCV (contrato-promessa de compra e venda) é o contrato pelo qual comprador e vendedor se obrigam a celebrar mais tarde a escritura (ou documento particular autenticado) de compra e venda de um imóvel. Está regulado no Código Civil, sobretudo nos artigos 410.º, 442.º e 830.º, e é um dos documentos mais importantes do processo de compra.

Para que Serve o CPCV

O CPCV serve para:

Fixar o preço e as condições do negócio
Definir o prazo e a forma de marcação da escritura
Dar tempo ao comprador para tratar do financiamento bancário
Definir o sinal e as consequências do incumprimento
Proteger ambas as partes até à escritura

Por regra, o CPCV só produz efeitos entre as partes: se o vendedor vender o imóvel a outra pessoa, o comprador tem direito às consequências do incumprimento, mas não pode opor a promessa ao terceiro, a menos que as partes lhe tenham atribuído eficácia real, o que exige escritura pública ou documento particular autenticado e registo.

Forma Exigida por Lei

O CPCV de um imóvel tem de ser feito por escrito e assinado por ambas as partes. Quando se trata de um edifício ou fração autónoma, a lei exige ainda o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação, pela entidade que faz esse reconhecimento, da existência da licença de utilização ou de construção. O vendedor só pode invocar a falta destes requisitos se ela tiver sido causada culposamente pelo comprador.

Cláusulas Essenciais

Um CPCV bem redigido deve incluir:

Identificação das partes: nomes completos, NIF, morada, estado civil e regime de bens
Identificação do imóvel: descrição, fração, artigo matricial e descrição no registo predial
Preço e forma de pagamento: valor total, montante do sinal, reforços e pagamento final
Prazo para a escritura: data limite e quem a marca
Condições: por exemplo, aprovação do crédito à habitação
Incumprimento: consequências para cada parte
Estado do imóvel: condições de entrega e equipamentos incluídos
Ónus e encargos: hipotecas, penhoras ou outros, e como serão cancelados

O Sinal

O sinal é a quantia entregue pelo comprador ao vendedor na assinatura do CPCV (ou em reforços posteriores). O montante é livremente acordado entre as partes. Segundo o artigo 442.º do Código Civil:

Se o comprador não cumprir: o vendedor pode fazer seu o sinal recebido
Se o vendedor não cumprir: o comprador pode exigir o sinal em dobro ou, se já lhe tiver sido entregue o imóvel (tradição), o valor do imóvel à data do incumprimento, deduzido do preço, com restituição do sinal e do que tiver pago

Salvo cláusula em contrário, não há direito a outra indemnização além destas. Em alternativa, a parte cumpridora pode pedir a execução específica do contrato.

Execução Específica

A execução específica permite à parte cumpridora pedir ao tribunal uma sentença que produza os efeitos da declaração de venda (ou de compra) da parte faltosa. Nas promessas de compra e venda de edifícios ou frações autónomas, este direito não pode ser afastado pelas partes, mesmo que haja sinal (artigo 830.º do Código Civil). Não depende, portanto, de uma opção pelo reconhecimento das assinaturas, que é, aliás, um requisito de forma destes contratos.

CPCV e IMT

Por regra, o IMT só é pago antes da escritura. Mas, se o CPCV entregar o imóvel ao comprador antes da escritura (tradição) ou se o comprador já o estiver a usar, o IMT torna-se devido nesse momento, exceto quando se trata da compra de habitação própria e permanente do comprador ou do seu agregado familiar (artigo 2.º do Código do IMT).

Condições Suspensivas

É comum incluir no CPCV condições das quais depende a celebração da escritura. A mais frequente é a aprovação do crédito à habitação: o contrato pode prever que, se o banco não aprovar o financiamento, o comprador fica desvinculado e recupera o sinal. O que acontece em cada caso depende do que ficar escrito, por isso estas cláusulas devem ser redigidas com cuidado.

Dicas para Agências Imobiliárias

Como profissional imobiliário com licença AMI, deve:

Usar modelos de CPCV revistos por advogado ou solicitador
Verificar os documentos do imóvel antes da assinatura
Recomendar às partes aconselhamento jurídico quando houver dúvidas sobre o contrato
Guardar cópias de todos os documentos no processo do imóvel

Um CRM imobiliário ajuda a manter os documentos e os prazos de cada negócio organizados.