Benefícios Fiscais na Compra de Imóvel em Portugal

A lei portuguesa prevê vários benefícios fiscais ligados à compra, à detenção e à reabilitação de imóveis. Conhecê-los ajuda compradores e proprietários a planear melhor, e é informação útil para as agências imobiliárias partilharem com os seus clientes. Os valores abaixo são os que vigoram em 2026.

1. IMT e Imposto do Selo para Jovens até 35 Anos

Jovens com idade igual ou inferior a 35 anos que comprem a primeira habitação própria e permanente (e que não sejam dependentes no IRS nem tenham sido proprietários de imóvel habitacional nos três anos anteriores) ficam isentos de IMT até 330 539 €. Entre 330 539 € e 660 982 € pagam IMT à taxa de 8% apenas sobre a parte que excede 330 539 €; acima de 660 982 € não há isenção. No Imposto do Selo há uma dedução que corresponde a 0,8% de 330 539 € (2 644,31 €). Consulte o nosso guia completo sobre esta isenção.

2. Isenção Temporária de IMI

Prédios urbanos habitacionais comprados, construídos ou melhorados para habitação própria e permanente podem ficar isentos de IMI durante 3 anos, desde que o valor patrimonial tributário não exceda 125 000 € e o rendimento bruto total do agregado familiar no ano anterior não ultrapasse 153 300 € (artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais). O imóvel tem de ser afeto a habitação própria e permanente no prazo de 6 meses. Nas aquisições onerosas, a isenção é reconhecida automaticamente pela AT; nos restantes casos, é pedida no serviço de finanças. A assembleia municipal pode prorrogar a isenção por mais 2 anos, e a isenção só pode ser reconhecida duas vezes ao mesmo sujeito passivo ou agregado.

3. Reabilitação Urbana

Os prédios concluídos há mais de 30 anos ou localizados em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) que sejam reabilitados nos termos legais (com subida de dois níveis no estado de conservação, até pelo menos «bom») podem beneficiar de:

Isenção de IMI: 3 anos a contar da conclusão das obras, renovável por mais 5 anos se o imóvel for afeto a arrendamento para habitação permanente ou a habitação própria e permanente (artigo 45.º do EBF; a renovação depende de deliberação municipal).
Isenção de IMT: na compra de imóvel para reabilitar, se as obras começarem no prazo de 3 anos, e na primeira transmissão após a reabilitação, quando o imóvel se destine a arrendamento para habitação permanente ou, em ARU, a habitação própria e permanente.
IRS: dedução à coleta de 30% dos encargos com a reabilitação, até 500 €, para imóveis em ARU recuperados nos termos da estratégia de reabilitação (artigo 71.º do EBF), com certificação prévia.
IVA: taxa reduzida de 6% nas empreitadas de reabilitação de edifícios em ARU (verba 2.23 da Lista I do Código do IVA), com as exceções previstas.

As antigas taxas de 5% sobre mais-valias e rendas de imóveis reabilitados em ARU foram revogadas pela Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação). Para saber se um imóvel está numa ARU, consulte a câmara municipal.

4. IMI Familiar

Os municípios podem, por deliberação da assembleia municipal, aplicar uma dedução fixa ao IMI da habitação própria e permanente de famílias com dependentes: 30 € com um dependente, 70 € com dois e 140 € com três ou mais (artigo 112.º-A do Código do IMI). Não existe em todos os concelhos; onde existe, é aplicada automaticamente pela AT. Consulte as taxas de IMI por município.

5. Deduções em IRS

Algumas despesas com habitação são dedutíveis à coleta do IRS (artigo 78.º-E do Código do IRS):

Rendas pagas pelo inquilino: 15% das rendas de habitação permanente, até 900 € em 2026 e 1 000 € a partir de 2027 (Decreto-Lei n.º 97/2026); o limite é mais elevado para rendimentos coletáveis mais baixos.
Juros de crédito à habitação: 15% dos juros, até 296 €, apenas para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2011 (limite mais elevado para rendimentos mais baixos).

6. Reinvestimento de Mais-Valias

Como explicamos no guia sobre mais-valias imobiliárias, o reinvestimento do valor de venda da habitação própria e permanente noutra habitação própria e permanente (entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda) exclui total ou parcialmente o ganho de tributação. Desde 2026, há também exclusão quando o valor é reinvestido em imóveis para arrendamento habitacional a renda moderada. Quem estiver reformado ou tiver 65 ou mais anos pode, em alternativa, aplicar o valor em seguros ou fundos de pensões, nas condições da lei.

7. Arrendamento Acessível e Rendas Moderadas

Desde 1 de setembro de 2026, o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, substituiu o Programa de Apoio ao Arrendamento. As rendas de contratos que respeitem os limites máximos de renda do RSAA e o prazo mínimo de 3 anos (residência permanente) estão isentas de IRS. Além disso, as rendas habitacionais até 2 300 € por mês auferidas entre 2026 e 2029 são tributadas à taxa autónoma de 10%. Veja o guia sobre o arrendamento acessível.

Como Informar os Clientes

Para uma agência imobiliária, explicar ao cliente os impostos e benefícios aplicáveis a cada negócio transmite profissionalismo. Pode usar o Simulador de IMT para uma primeira estimativa, mas cada caso deve ser confirmado junto das Finanças ou de um contabilista.