Arrendamento Acessível 2026: o novo RSAA explicado

Desde 1 de setembro de 2026, o arrendamento acessível passou a reger-se pelo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), aprovado no anexo III do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. O RSAA substituiu o Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA), criado pelo Decreto-Lei n.º 68/2019, que foi revogado. Para senhorios, mantém a isenção de imposto sobre as rendas; para agências, é um tema em que vale a pena saber aconselhar. Neste guia explicamos o que muda, quais os limites de renda e como se adere.

O que é o RSAA

O RSAA define os requisitos para que um contrato de arrendamento ou subarrendamento habitacional seja considerado «contrato de arrendamento acessível» e o respetivo regime fiscal. Aplica-se também aos programas municipais de arrendamento acessível e aos contratos de arrendamento acessível celebrados por entidades públicas. Os contratos continuam sujeitos às regras gerais do Código Civil e do NRAU.

Comparado com o PAA, o regime é mais simples: assenta sobretudo no limite máximo de renda e no prazo mínimo do contrato, e a adesão faz-se submetendo o contrato numa plataforma do IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana).

Benefícios fiscais para senhorios

A principal vantagem é a isenção de IRS e de IRC sobre as rendas dos contratos que cumpram as condições do RSAA (art. 6.º do anexo III).

Isenção de IRS

As rendas ficam isentas de IRS. Se o senhorio optar pelo englobamento dos rendimentos prediais, as rendas isentas são obrigatoriamente englobadas para determinar a taxa a aplicar aos restantes rendimentos. Para comparar com o mercado livre, um exemplo meramente aritmético, com valores hipotéticos:

Mercado livre: 1.000 €/mês x 12 = 12.000 €/ano

IRS à taxa autónoma de 25%: 3.000 € de imposto

Rendimento após imposto: 9.000 €/ano

RSAA: 800 €/mês x 12 = 9.600 €/ano

IRS: 0 € (isento)

Rendimento após imposto: 9.600 €/ano

A comparação depende sempre da taxa que se aplicaria fora do RSAA: contratos longos têm taxas reduzidas e, até 2029, rendas até 2 300 €/mês podem beneficiar da taxa de 10% do art. 45.º-C do EBF. Faça as contas caso a caso.

Isenção de IRC

Para empresas proprietárias de imóveis, as rendas dos contratos abrangidos ficam isentas de IRC.

Taxas de IRS fora do RSAA

Fora do RSAA, as rendas habitacionais têm taxa autónoma de 25% (art. 72.º do CIRS), reduzida em 10 pontos percentuais nos contratos de 5 a menos de 10 anos (15%), em 15 pontos nos de 10 a menos de 20 anos (10%) e em 20 pontos nos de 20 ou mais anos (5%). Há ainda a taxa de 10% para rendas moderadas, criada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026.

Limites de renda por concelho

A renda mensal tem de ser igual ou inferior ao limite máximo por tipologia fixado pela Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro, calculado com base em 80% da mediana das rendas divulgada pelo INE para o concelho. Os limites não incluem as despesas e encargos do art. 1078.º do Código Civil e têm majorações cumulativas de 10% se o arrendamento incluir estacionamento privativo e de 10% se o imóvel tiver classe energética A ou superior. Para partes de habitação (quartos), o limite é proporcional à área dos quartos.

Alguns exemplos do anexo da portaria (limite mensal, antes de majorações):

Lisboa: T0: 785 €; T1: 1.006 €; T2: 1.309 €; T3: 1.612 €.
Porto: T0: 652 €; T1: 866 €; T2: 1.118 €; T3: 1.341 €.
Cascais: T1: 964 €; T2: 1.254 €; T3: 1.544 €.
Oeiras: T1: 901 €; T2: 1.172 €; T3: 1.443 €.
Coimbra: T1: 546 €; T2: 711 €; T3: 875 €.
Braga: T1: 531 €; T2: 671 €; T3: 802 €.

Os limites são atualizados automaticamente a 1 de janeiro pelo coeficiente de atualização de rendas, nos anos em que não sejam revistos, e são divulgados na plataforma do IHRU. Confirme sempre o valor em vigor para o concelho do imóvel.

Requisitos do contrato

Para que o contrato seja considerado de arrendamento acessível:

A renda respeita o limite máximo para o concelho e tipologia.
O contrato para residência permanente tem prazo mínimo de 3 anos.
O contrato para residência temporária (fim especial transitório, com o arrendatário residente fiscal noutro concelho) tem prazo mínimo de 3 meses e pode ser renovado enquanto a finalidade se mantiver; pode incidir sobre a habitação toda ou sobre parte dela, com acesso a casa de banho completa e cozinha e quarto com janela para o exterior.
O contrato é comunicado à Autoridade Tributária, como qualquer arrendamento.
O imóvel deve ter certificado energético, exigido no arrendamento, que também conta para a majoração de classe A ou superior.

Ao contrário do PAA, o RSAA não fixa requisitos de rendimento ou de taxa de esforço para os inquilinos. Os programas municipais e as entidades públicas podem estabelecer condições adicionais.

Como aderir: passo a passo

Passo 1: Confirmar o limite de renda

Consulte o limite para o concelho e a tipologia na plataforma do IHRU, que inclui a ferramenta de cálculo das majorações e dos limites para partes de habitação.

Passo 2: Celebrar o contrato

Celebre o contrato com renda igual ou inferior ao limite e com o prazo mínimo aplicável.

Passo 3: Comunicar o contrato às Finanças

Comunique o contrato no Portal das Finanças (Modelo 2 do Imposto do Selo) até ao fim do mês seguinte ao início do arrendamento.

Passo 4: Submeter na plataforma do IHRU

Até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração, o senhorio submete na plataforma do IHRU a cópia do contrato e o comprovativo da comunicação nas Finanças.

Passo 5: Comunicação do IHRU à AT

O IHRU comunica o contrato à Autoridade Tributária até ao fim de fevereiro e o regime fiscal aplica-se desde a data de celebração. A isenção abrange as renovações e mantém-se se o imóvel for vendido, desde que o contrato continue em vigor.

O que acontece aos contratos do PAA

Os contratos celebrados no âmbito do Programa de Apoio ao Arrendamento que estavam em vigor quando o RSAA entrou em vigor mantêm os efeitos fiscais do Decreto-Lei n.º 68/2019. As referências legais ao «arrendamento acessível» e aos limites da Portaria n.º 176/2019 passam a entender-se feitas ao RSAA e aos seus limites. Os programas municipais reconhecidos ao abrigo do regime anterior são considerados programas municipais para efeitos do RSAA.

Papel das agências imobiliárias

As agências com licença AMI podem ajudar os proprietários no RSAA:

Consultoria a senhorios: explicar o regime e comparar com o mercado livre e com as outras taxas de IRS.
Gestão do processo: preparar o contrato, a comunicação às Finanças e a submissão no IHRU (com a documentação do senhorio).
Captação de imóveis: o RSAA pode ser um argumento de captação de imóveis junto de proprietários que querem estabilidade.
Gestão continuada: acompanhar prazos, renovações e atualizações de renda dentro do limite.

RSAA ou mercado livre?

O RSAA tende a compensar quando:

A renda de mercado do imóvel está próxima do limite do concelho.
O senhorio pagaria uma taxa de IRS elevada sobre as rendas.
Prefere estabilidade a maximizar a renda.

O mercado livre tende a compensar quando:

A renda de mercado está bastante acima do limite.
O contrato já beneficia de uma taxa reduzida (contratos longos ou taxa de 10% para rendas moderadas).
O imóvel é de um segmento em que o limite não é competitivo.

Perguntas frequentes

O que acontece se deixar de cumprir os requisitos?

O incumprimento implica a perda dos benefícios fiscais desde esse momento, com obrigação de declarar o facto e pagar a diferença de imposto, acrescida de juros compensatórios. A verificação compete ao IHRU, com audiência prévia do interessado.

O inquilino pode ser despejado?

Sim, nos termos gerais: os contratos de arrendamento acessível regem-se pelo Código Civil e pelo NRAU, como os restantes contratos de arrendamento habitacional.

A renda pode ser atualizada?

Sim, nos termos do contrato ou do coeficiente legal, desde que a renda continue dentro do limite máximo aplicável.