Lei do Arrendamento em 2026: o que mudou

O regime do arrendamento em Portugal tem sofrido alterações frequentes nos últimos anos. Em 2026, a principal novidade veio do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que mexeu na tributação das rendas, na dedução das rendas pagas pelos inquilinos e substituiu o Programa de Apoio ao Arrendamento por um regime novo. As regras de base do contrato continuam no Código Civil e no NRAU (Lei n.º 6/2006).

Principais alterações em 2026

IRS de 10% em rendas moderadas: as rendas de contratos exclusivamente habitacionais com renda mensal até 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida de 2026 (2 300 €) passam a ter taxa autónoma de 10% sobre os rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029, incluindo contratos já em curso (art. 45.º-C do EBF, com efeitos desde 1 de janeiro de 2026).
Dedução de rendas pelo inquilino: o limite da dedução no IRS sobe para 900 € em 2026 e para 1 000 € a partir de 2027 (art. 78.º-E do CIRS).
Arrendamento acessível: o Programa de Apoio ao Arrendamento (Decreto-Lei n.º 68/2019) foi revogado e substituído, a 1 de setembro de 2026, pelo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), com rendas isentas de IRS e IRC.
Mais-valias reinvestidas em arrendamento: ficam excluídas de IRS as mais-valias de imóveis habitacionais vendidos entre 2026 e 2029 quando o valor é reinvestido em imóveis para arrendamento habitacional com renda moderada, cumprindo prazos e condições (art. 10.º do CIRS).
Atualização de rendas: o coeficiente para 2026 é 1,0224 (2,24%) e o já publicado para 2027 é 1,0256 (2,56%).

Regras do contrato que se mantêm

Prazo: o contrato de prazo certo para habitação não pode ser inferior a 1 ano nem superior a 30 anos, salvo habitação não permanente ou fins especiais transitórios (art. 1095.º do Código Civil). Sem prazo indicado, considera-se celebrado por 5 anos (art. 1094.º).
Renovação: salvo acordo em contrário, renova-se por períodos iguais ou de 3 anos, se o prazo for inferior (art. 1096.º).
Oposição à renovação pelo senhorio: antecedência mínima de 240 dias (contratos de 6 ou mais anos), 120 dias (de 1 a 6 anos) ou 60 dias (de 6 meses a 1 ano); a oposição à primeira renovação só produz efeitos 3 anos após a celebração, salvo necessidade de habitação do senhorio ou de filhos (art. 1097.º).
Caução e antecipação: a caução não pode exceder o valor de duas rendas e a antecipação de rendas está limitada a dois meses (art. 1076.º).
Atualização anual: na falta de acordo escrito, segue o coeficiente publicado pelo INE e o senhorio comunica-a por escrito com 30 dias de antecedência (art. 1077.º).

Direitos dos inquilinos

Direito de preferência na venda do imóvel arrendado, nos termos do Código Civil
Antecedências mínimas para a oposição à renovação e para a denúncia pelo senhorio
Atualização da renda limitada ao regime acordado ou ao coeficiente legal
Obras de conservação a cargo do senhorio, salvo acordo em contrário dentro da lei
Dedução de parte das rendas pagas no IRS (até 900 € em 2026)

Direitos e deveres dos senhorios

Atualizar a renda nos termos do contrato ou do coeficiente legal
Opor-se à renovação ou denunciar o contrato nos casos e prazos previstos na lei
Comunicar o contrato às Finanças e pagar o Imposto do Selo (10% de uma renda) até ao fim do mês seguinte ao início do arrendamento
Passar recibo de renda no modelo oficial (recibo eletrónico no Portal das Finanças) ou, nos casos previstos no art. 115.º do CIRS, entregar a declaração anual
Recorrer ao procedimento especial de despejo ou aos tribunais em caso de incumprimento

Tributação das rendas

Os rendimentos de arrendamento habitacional têm taxa autónoma de 25% (art. 72.º do CIRS), com opção de englobamento. Nos contratos de 5 a menos de 10 anos a taxa desce 10 pontos percentuais (para 15%), com mais 2 pontos por cada renovação de igual duração até ao máximo de 10 pontos; de 10 a menos de 20 anos desce 15 pontos (10%); de 20 ou mais anos desce 20 pontos (5%). Estas reduções não se aplicam a contratos novos desde 2024 com renda acima em mais de 50% dos limites legais de referência. Quando a renda não ultrapassa o limite moderado de 2 300 €, aplica-se a taxa de 10% do art. 45.º-C do EBF, salvo se for mais favorável uma das taxas acima.

Medidas do Mais Habitação que foram revogadas

O arrendamento forçado de habitações devolutas (art. 108.º-C do RJUE, introduzido pelo Mais Habitação) foi revogado pelo Decreto-Lei n.º 43/2024, de 2 de julho. A contribuição extraordinária sobre o alojamento local foi revogada pelo Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro.

Impacto para quem trabalha no setor

As alterações influenciam o investimento imobiliário e a forma como se aconselha um proprietário: a renda escolhida pode determinar se o contrato fica nos 25%, nos 10% ou isento. As agências devem manter-se atualizadas para aconselhar corretamente os clientes, por exemplo na decisão entre arrendar e comprar.