Contrato de mediação imobiliária: cláusulas obrigatórias

O contrato de mediação imobiliária é o documento que formaliza a relação entre a empresa de mediação e o seu cliente (normalmente o proprietário, mas também pode ser quem procura um imóvel). É regulado pela Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, e tem de ser obrigatoriamente reduzido a escrito.

Cláusulas obrigatórias

O artigo 16.º da Lei n.º 15/2013 exige que o contrato inclua:

Imóvel: a identificação das características do imóvel, com todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam
Negócio: a identificação do negócio visado (venda, arrendamento, trespasse, etc.)
Remuneração: as condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais, a forma de pagamento e a taxa de IVA aplicável (ver comissões imobiliárias)
Seguro: a identificação do seguro de responsabilidade civil ou garantia equivalente, com a apólice e a seguradora
Angariador: a identificação do angariador imobiliário que tenha colaborado na preparação do contrato, se existir
Serviços acessórios: a identificação discriminada de eventuais serviços acessórios a prestar
Exclusividade: quando acordada, a referência ao regime de exclusividade, com os efeitos para a empresa e para o cliente

Como em toda a atividade externa, o contrato tem também de indicar a denominação da empresa e o número da sua licença AMI. Se o contrato for omisso quanto ao prazo, considera-se celebrado por seis meses.

Modelos com cláusulas contratuais gerais

As empresas que usam modelos de contrato com cláusulas contratuais gerais só os podem utilizar depois de validados previamente; essa competência passou para o IMPIC com o Decreto-Lei n.º 102/2017. A falta dos elementos obrigatórios, da forma escrita ou da validação do modelo torna o contrato nulo, mas essa nulidade não pode ser invocada pela empresa de mediação.

Exclusividade: o que muda

No regime de exclusividade, o proprietário compromete-se a promover o negócio apenas através daquela empresa, e o contrato tem de explicar os efeitos dessa exclusividade para ambas as partes. Nesse regime, a remuneração acordada é devida mesmo que o negócio não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante.

Deveres da empresa de mediação

Confirmar, ao celebrar o contrato, que o cliente tem capacidade e legitimidade para o negócio
Confirmar que as características do imóvel correspondem às indicadas pelo cliente
Propor os negócios aos interessados com exatidão e clareza quanto às características, preço e condições de pagamento
Comunicar de imediato qualquer facto que possa pôr em causa o negócio
Guardar e devolver, quando pedidas, as quantias entregues pelos interessados antes do negócio ou do contrato-promessa, sem as usar em proveito próprio
Não receber remuneração do cliente e do destinatário no mesmo negócio, nem ser parte interessada em negócio sobre imóvel que medeia
Promover o imóvel pelos canais acordados (portais, redes sociais, etc.)
Conservar cópia do contrato durante pelo menos cinco anos

Obrigações do cliente

Fornecer informação verdadeira e completa sobre o imóvel
Disponibilizar a documentação necessária
Permitir as visitas acordadas
Informar a empresa de qualquer alteração nas condições
Pagar a remuneração acordada quando o negócio se concretizar (ou na fase de contrato-promessa, se o contrato o previr)

Fim do contrato e incumprimento

O contrato termina no fim do prazo acordado (ou dos seis meses, se for omisso) ou nos termos que as partes fixarem para a sua cessação. A remuneração é devida com a conclusão do negócio visado; em exclusividade, também quando o negócio falha por causa imputável ao cliente proprietário. Um contrato sem forma escrita ou sem os elementos obrigatórios é nulo, e a empresa não pode invocar essa nulidade contra o cliente.

Organizar os contratos

A lei obriga a empresa a manter um registo atualizado de todos os contratos de mediação. Ter os contratos, os imóveis e os proprietários organizados num CRM imobiliário facilita cumprir esta obrigação e acompanhar prazos e exclusividades.