Comissão imobiliária em Portugal: quanto é, quem paga e IVA

As comissões imobiliárias são a principal forma de remuneração das agências e consultores imobiliários. Em Portugal, a lei não fixa um valor nem uma percentagem: a remuneração é livremente acordada entre a empresa de mediação e o cliente, mas tem de constar do contrato de mediação e segue regras definidas na Lei n.º 15/2013.

Como se define o valor

• Valor fixo ou percentual: o contrato indica a remuneração em termos fixos ou em percentagem do valor do negócio, e a forma de pagamento
• IVA: o contrato tem de indicar a taxa de IVA aplicável à remuneração
• Negociável: não há tabela legal; o valor depende do acordo entre as partes, do tipo de imóvel (imóveis premium, comerciais, terrenos), do negócio (venda ou arrendamento) e dos serviços incluídos

Tabela de comissões: exemplos de cálculo com IVA

Não existe uma tabela legal de comissões imobiliárias. A tabela abaixo é só aritmética: aplica percentagens diferentes ao mesmo exemplo da calculadora da comissão (casa vendida por 250 000 €, no Continente), para mostrar o peso do IVA e o que fica para o vendedor. A percentagem certa é a do seu contrato.

O IVA depende de onde a empresa de mediação presta o serviço (artigo 18.º do Código do IVA). Para uma comissão de 5% sobre 250 000 € (12 500 € sem IVA):

Quem paga a comissão

Paga quem contrata a agência: o cliente do contrato de mediação, que normalmente é o proprietário (vendedor ou senhorio), mas também pode ser um comprador ou arrendatário que encarregue a agência de procurar um imóvel. A lei proíbe a empresa de mediação de receber remuneração do cliente e do destinatário no mesmo negócio (artigo 17.º da Lei n.º 15/2013), ou seja, não pode cobrar ao vendedor e ao comprador pelo mesmo negócio.

Quando o cliente é um potencial comprador ou arrendatário, a empresa pode cobrar adiantamentos por conta da remuneração, se o contrato o previr expressamente, e tem de os devolver se o negócio não se concretizar.

Quando é devida a comissão

A remuneração é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado (por exemplo, a escritura). Se o contrato de mediação previr remuneração na fase do contrato-promessa, essa parte é devida quando o CPCV é celebrado. O exercício de um direito legal de preferência sobre o imóvel não afasta o direito da empresa à remuneração paga pelo proprietário.

Enquadramento legal

A comissão deve estar prevista no contrato de mediação imobiliária, que é obrigatoriamente escrito. Entre os elementos obrigatórios estão:

• As condições de remuneração, em termos fixos ou percentuais, a forma de pagamento e a taxa de IVA
• A identificação do imóvel, com os ónus e encargos, e do negócio visado
• O regime de exclusividade, quando acordado, com os efeitos para a empresa e para o cliente
• O seguro de responsabilidade civil da empresa
• Os serviços acessórios que a empresa vá prestar, discriminados

Se o contrato não indicar o prazo, considera-se celebrado por seis meses.

Exclusividade vs regime aberto

No regime de exclusividade, o proprietário compromete-se a vender ou arrendar o imóvel apenas através daquela agência, e a lei prevê que a remuneração acordada também é devida se o negócio não se concretizar por causa imputável ao cliente proprietário. No regime aberto, várias agências podem promover o imóvel e só recebe quem concretizar o negócio. A escolha depende do proprietário e do que for negociado.

Divisão da comissão

A divisão da comissão entre a agência e os seus consultores, ou entre agências que partilham um negócio, não está fixada na lei: resulta dos contratos que cada empresa celebra com os seus colaboradores e parceiros. O que importa é que essas regras estejam escritas e que os valores sejam acompanhados com rigor, por exemplo num CRM imobiliário.

Comissão no arrendamento

No arrendamento valem as mesmas regras da Lei n.º 15/2013: a remuneração é livre, fica escrita no contrato de mediação com a taxa de IVA e é paga pelo cliente que contratou a agência. Quando o cliente é o futuro inquilino, os adiantamentos só são possíveis se o contrato o previr e são devolvidos se o arrendamento não se fizer (art. 19.º, n.º 3). O enquadramento completo da lei está em mediação imobiliária: a Lei 15/2013.

Fontes

• Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro (artigos 16.º, 17.º e 19.º)
• Código do IVA, artigo 18.º (taxas do imposto) — Portal das Finanças
• IMPIC: perguntas frequentes sobre a atividade de mediação