Contrato de mediação imobiliária: elementos obrigatórios e prazo

O contrato é obrigatoriamente reduzido a escrito e dele constam (artigo 16.º, n.º 2, da Lei n.º 15/2013):

1. a identificação do imóvel, com todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam;
2. a identificação do negócio visado (venda, arrendamento...);
3. as condições de remuneração, fixas ou percentuais, a forma de pagamento e a taxa de IVA;
4. o seguro de responsabilidade civil (apólice e seguradora) ou a garantia equivalente;
5. a identificação do angariador que tenha colaborado na preparação do contrato;
6. os serviços acessórios a prestar, discriminados;
7. o regime de exclusividade, se acordado, com os seus efeitos para a empresa e para o cliente.

Se o contrato for omisso quanto ao prazo, considera-se celebrado por seis meses (n.º 3).

Desde o Decreto-Lei n.º 102/2017, os modelos de contrato com cláusulas contratuais gerais só podem ser usados após aprovação prévia do projeto pelo IMPIC. Quem usa o modelo aprovado por portaria do Governo fica dispensado dessa aprovação, mas tem de o depositar no IMPIC. O incumprimento da forma escrita, dos elementos obrigatórios, da aprovação ou do depósito determina a nulidade do contrato, que a empresa de mediação não pode invocar (artigo 16.º, n.os 4 a 7, na nova redação).

• Verificar a capacidade e legitimidade do cliente e a correspondência entre o imóvel e as características declaradas (artigo 17.º, n.º 1).
• Propor os negócios com exatidão e clareza sobre características, preço e condições, e comunicar logo factos que ponham o negócio em causa.
• Não receber remuneração das duas partes, não ser parte interessada no negócio e não avaliar os imóveis que medeia (artigo 17.º, n.º 2).
• Registar os contratos e guardar cópia durante pelo menos cinco anos (artigo 20.º).

Uma agência assina com o proprietário, a 15 de janeiro, um contrato de mediação para venda sem prazo indicado. O contrato vigora até 15 de julho. Se o imóvel tiver hipoteca e o contrato não a mencionar, falta um elemento obrigatório e o cliente pode invocar a nulidade.

• Usar um modelo próprio não aprovado pelo IMPIC.
• Assinar só com um dos proprietários.
• Começar a publicitar antes de assinar.

Veja o modelo de mandato de venda. No Imobigest, o contrato pode ficar guardado nos documentos do imóvel, com a data de fim visível.