Contrato de mediação em exclusividade: o que muda para o vendedor

A Lei n.º 15/2013 não define em pormenor a exclusividade, mas impõe que, quando acordada, conste do contrato com «especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente» (artigo 16.º, n.º 2, alínea g)). Por isso, o que o proprietário pode ou não fazer durante a exclusividade (vender diretamente, contratar outra agência) depende do que ficar escrito.

Se o contrato for omisso quanto ao prazo, vale seis meses (artigo 16.º, n.º 3). Se usar cláusulas contratuais gerais, o modelo tem de estar aprovado pelo IMPIC ou ser o modelo oficial depositado.

A regra geral é a remuneração ser devida com a conclusão do negócio (artigo 19.º, n.º 1). Na exclusividade há uma regra adicional: a remuneração acordada é também devida se o negócio visado não se concretizar por causa imputável ao cliente proprietário (ou arrendatário trespassante) (artigo 19.º, n.º 2).

Exemplo: com contrato em exclusividade, a agência apresenta um comprador que aceita o preço e as condições do contrato, e o proprietário desiste da venda sem motivo atendível. A causa da não concretização é imputável ao proprietário, e a agência pode exigir a remuneração acordada. Se o negócio cair porque o banco recusa o crédito ao comprador, a causa não é imputável ao proprietário.

O direito de preferência de terceiros não afasta a remuneração a cargo do proprietário (artigo 19.º, n.º 4).

• Ler a cláusula de efeitos: se impede a venda direta, se prevê comissão nesse caso, se há renovação automática.
• Confirmar o prazo e a forma de denúncia.
• Para a agência: a exclusividade não dispensa o dever de promover ativamente o imóvel e de informar o cliente.

Cada caso depende da redação do contrato; em litígio, decide o tribunal. Mais em quando é devida a comissão.