Quando é devida a comissão de mediação imobiliária (art. 19.º)

Estas regras aplicam-se a contratos sujeitos à lei portuguesa (n.º 5). A lei liga a remuneração a estes momentos: visitas realizadas ou propostas apresentadas, por si só, não estão entre eles.

O artigo 16.º da Lei n.º 15/2013 exige que o contrato de mediação, sempre escrito, indique as condições de remuneração, em termos fixos ou percentuais, a forma de pagamento e a taxa de IVA aplicável, além do regime de exclusividade, quando acordado, com os efeitos para a empresa e para o cliente. Na falta de prazo, o contrato vale por seis meses.

Na prática, verifique três cláusulas:

1. Base de cálculo: sobre o preço do negócio efetivamente celebrado ou um valor fixo.
2. Momento do pagamento: na escritura, ou parte no CPCV, se assim estiver escrito.
3. Exclusividade: se existe, por quanto tempo e o que acontece se o proprietário vender por si ou desistir.

A remuneração é livremente acordada: a lei não fixa percentagens. A prestação de serviços de mediação está sujeita a IVA; no continente, a taxa normal é de 23% (art. 18.º do CIVA). O tema dos valores praticados está em comissões imobiliárias em Portugal.

Contrato de mediação para venda de uma casa por 250 000 €, com remuneração acordada de 4% mais IVA (valor apenas ilustrativo).

Cálculos: 250 000 × 4% = 10 000; 10 000 × 23% = 2 300. 240 000 × 4% = 9 600; 9 600 × 23% = 2 208. No cenário D, a lei manda pagar a remuneração acordada; se há ou não causa imputável ao cliente é uma questão de facto que, havendo litígio, cabe aos tribunais decidir.

• Negócio não concluído, sem exclusividade ou sem causa imputável ao cliente proprietário.
• Dupla comissão: é proibido à empresa receber remuneração de clientes e destinatários no mesmo negócio (art. 17.º, n.º 2, alínea a)). Se o vendedor paga, o comprador não paga à mesma agência pelo mesmo negócio.
• Adiantamentos não previstos: só podem ser cobrados ao comprador ou arrendatário se o contrato o disser expressamente e são devolvidos se o negócio falhar (art. 19.º, n.º 3).
• Contrato nulo: a falta de forma escrita ou de elementos obrigatórios, como as condições de remuneração, determina a nulidade do contrato, que pode ser invocada pelo cliente mas não pela empresa (art. 16.º).
• Licença caducada, suspensa ou cancelada: os contratos de mediação em vigor caducam (art. 12.º, n.º 2, alínea c)).

As mesmas regras valem quando o negócio visado é um arrendamento ou um trespasse: a mediação abrange a procura de destinatários para negócios de arrendamento (art. 2.º da Lei n.º 15/2013) e a remuneração é devida com a conclusão e perfeição do negócio, ou seja, com a celebração do contrato de arrendamento. Se o cliente da agência for o candidato a inquilino, a agência só lhe pode pedir adiantamentos se o contrato de mediação o previr expressamente, e tem de os devolver se o arrendamento não se fizer.

Exemplo ilustrativo: um senhorio acorda com a agência uma remuneração fixa de 900 € mais IVA pela angariação de um inquilino. Assinado o contrato de arrendamento, deve 900 € + 207 € de IVA = 1 107 €. Se o candidato desistir antes de assinar, sem exclusividade nem cláusula própria, a remuneração não é devida, porque o negócio não se concluiu.

1. Assine o contrato de mediação antes de anunciar o imóvel, com remuneração, forma de pagamento, IVA e exclusividade bem definidos.
2. Se quiser receber uma parte no CPCV, escreva-o no contrato de mediação.
3. Registe todas as visitas, propostas e comunicações com o cliente e com os interessados: são a prova da intervenção da agência.
4. Comunique imediatamente ao destinatário qualquer facto que possa pôr em causa o negócio (art. 17.º, n.º 1, alínea d)).
5. Emita a fatura quando a remuneração se torna devida e guarde cópia do contrato durante pelo menos cinco anos.

Um software de gestão como o Imobigest guarda contactos, imóveis, documentos e o histórico de cada negócio, o que ajuda a provar a intervenção da agência.

Erros comuns: cobrar ao comprador quando o contrato é com o vendedor; prever pagamento no CPCV só na fatura e não no contrato de mediação; pedir adiantamentos sem cláusula expressa; e usar contratos sem a taxa de IVA indicada.