Obrigações de uma empresa de mediação imobiliária: checklist legal

A mediação imobiliária só pode ser exercida em Portugal por empresas de mediação e mediante contrato (art. 3.º da Lei n.º 15/2013). Para empresas estabelecidas em Portugal, depende de licença do IMPIC (art. 4.º), de validade ilimitada, mas que caduca se a empresa deixar de cumprir os requisitos (art. 9.º). Os requisitos têm de se manter durante toda a atividade (art. 5.º):

• Idoneidade comercial da empresa e dos representantes legais (art. 6.º): não ter sido declarada insolvente, e os representantes não podem ter certas condenações, como abuso de confiança, burla, corrupção ou branqueamento de capitais.
• Seguro de responsabilidade civil de montante mínimo de 150 000 €, ou garantia financeira equivalente, que cubra danos patrimoniais causados a terceiros por ações ou omissões da empresa, representantes e colaboradores (art. 7.º).

O processo de obtenção da licença está explicado em licença AMI e em como abrir uma agência imobiliária; aqui ficam as obrigações de quem já está licenciado. A licença pode ser suspensa a pedido, por um período não superior a um ano (art. 10.º). A lista de empresas licenciadas é pública no site do IMPIC.

Não é permitido fazer atendimento ao público em instalações destinadas a habitação, salvo nos imóveis ou empreendimentos de cuja mediação a empresa esteja encarregada (art. 14.º, n.º 2). Segundo a ficha técnica de fiscalização do IMPIC, enquanto não houver diploma regulamentar, o registo dos contratos pode ser em papel ou digital, com número do contrato, data, prazo, regime de exclusividade, imóvel, negócio visado, valor, remuneração acordada e quantia efetivamente recebida.

O contrato de mediação é obrigatoriamente escrito (art. 16.º) e tem de conter: características do imóvel com todos os ónus e encargos; negócio visado; remuneração, fixa ou percentual, forma de pagamento e taxa de IVA; identificação do seguro ou garantia, com apólice e seguradora; angariador que tenha colaborado; serviços acessórios; e regime de exclusividade, quando acordado, com os seus efeitos. Se nada disser quanto ao prazo, vale por seis meses.

Desde o Decreto-Lei n.º 102/2017, os modelos com cláusulas contratuais gerais precisam de aprovação prévia do IMPIC; quem usa o modelo aprovado por portaria (a ficha do IMPIC refere a Portaria n.º 228/2018) está dispensado da aprovação, mas tem de depositar o modelo no IMPIC. A falta de forma escrita, de elementos obrigatórios, de aprovação ou de depósito torna o contrato nulo, nulidade que a empresa não pode invocar. Mais detalhe em contrato de mediação imobiliária e no modelo de mandato de venda.

• Certificar-se de que o cliente tem capacidade e legitimidade para o negócio e de que as características do imóvel correspondem às fornecidas (art. 17.º, n.º 1).
• Propor os negócios com a maior exatidão e clareza quanto a características, preço e condições de pagamento, e comunicar de imediato qualquer facto que ponha em causa o negócio.
• É proibido: receber remuneração de cliente e destinatário no mesmo negócio; intervir como parte interessada em negócio sobre imóvel que mediou (incluindo sócios, representantes legais e seus cônjuges, ascendentes ou descendentes em 1.º grau); aceitar mediação quando seja razoável duvidar da licitude do negócio; e avaliar os imóveis que medeia (art. 17.º, n.os 2 e 3).
• Quantias recebidas dos destinatários antes do negócio ou do contrato-promessa ficam em depósito, gratuito, e são restituídas logo que pedidas; a empresa não as pode usar em proveito próprio (art. 18.º).
• Quando a remuneração é devida: ver quando é devida a comissão de mediação.

• Branqueamento de capitais (Lei n.º 83/2017 e Regulamento do IMPIC n.º 603/2021): identificação dos clientes, comunicação trimestral das transações e dos arrendamentos de renda igual ou superior a 2 500 € por mês ao IMPIC, responsável pelo cumprimento normativo, formação e conservação por sete anos. Ver o guia de branqueamento de capitais.
• Certificação energética: indicar a classe energética em todos os anúncios de venda ou arrendamento (art. 32.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020). Ver regras da publicidade de imóveis.
• Livro de reclamações: segundo a ficha do IMPIC, além do livro físico, deve existir o formato eletrónico, os originais das reclamações seguem para o IMPIC em 15 dias úteis e é obrigatório afixar a informação de que existe livro e qual a entidade competente.
• Resolução alternativa de litígios: se aderiu a um centro de arbitragem, deve identificá-lo no site e no contrato, quando o cliente é consumidor.
• Proteção de dados: ver RGPD nas agências imobiliárias.

Um software de gestão como o Imobigest guarda contactos, imóveis, documentos e o histórico de negócios, o que facilita manter o registo e o arquivo dos contratos.

A tentativa e a negligência são puníveis, com limites reduzidos a metade (art. 32.º). Nas infrações mais graves, o IMPIC pode aplicar sanções acessórias como encerramento de estabelecimento ou interdição da atividade, até dois anos.

Erros comuns: anunciar imóveis sem contrato de mediação assinado; usar o modelo de contrato de outra empresa ou da franquia sem depósito no IMPIC; deixar o seguro caducar sem comunicar; publicar anúncios sem o número AMI ou sem a classe energética; e guardar os contratos menos de cinco anos.