Publicidade de imóveis: o que um anúncio tem de ter por lei

A promoção de imóveis, incluindo a sua divulgação ou publicitação, faz parte da atividade de mediação imobiliária (art. 2.º, n.º 2, alínea b), da Lei n.º 15/2013), e essa atividade só pode ser exercida por empresas de mediação e mediante contrato (art. 3.º). O contrato de mediação é obrigatoriamente escrito (art. 16.º). Antes de publicar o imóvel num portal ou nas redes sociais, a agência deve ter o contrato assinado com o cliente.

A empresa tem de indicar a sua denominação e o número da licença em contratos, correspondência, publicações, publicidade e em toda a atividade externa, o que vale também para quem opera sob contratos de franquia ou uso de marca (art. 13.º). A designação mediação imobiliária é exclusiva das empresas que operam legalmente na atividade. A violação destas regras de identificação é punível com coima de 750 € a 5 000 € (art. 32.º, n.º 1, alínea d)). O IMPIC verifica, nas ações de fiscalização, se o número AMI aparece nos estabelecimentos e na atividade externa.

1. Obtenha o certificado antes de anunciar: a venda, a locação, a dação em cumprimento e o trespasse com transmissão do espaço físico estão sujeitos a certificação energética (art. 18.º, n.º 1, alínea e), do Decreto-Lei n.º 101-D/2020).
2. Indique a classe energética no anúncio, de forma harmonizada com a restante informação (art. 22.º, n.º 3). As empresas de mediação têm de o fazer em todos os anúncios destes negócios (art. 32.º). A ADENE disponibiliza um manual de normas gráficas (art. 22.º, n.º 4).
3. Portais e sites: as entidades anunciadoras não podem publicar, e têm de retirar, anúncios sem classe energética, e devem integrar ferramentas para validar a informação no Portal SCE (art. 33.º).
4. Exceções (art. 18.º, n.º 2): por exemplo, edifícios em ruínas, locações da residência habitual do senhorio por menos de quatro meses e locação ao anterior locatário.
5. Entregue o certificado ao comprador ou inquilino antes do contrato-promessa ou do contrato de arrendamento (art. 29.º, n.º 1, alínea c)).

Coimas (art. 35.º): de 250 € a 3 740 € para pessoas singulares e de 2 500 € a 44 890 € para pessoas coletivas, tanto para a agência que anuncia sem classe energética como para o portal que publica o anúncio. A negligência é punível, com limites reduzidos a metade. Mais detalhe no guia do certificado energético.

• Exatidão: a empresa tem de propor os negócios com a maior exatidão e clareza quanto às características, preço e condições de pagamento, de modo a não induzir em erro (art. 17.º, n.º 1, alínea c), da Lei n.º 15/2013), e deve certificar-se de que as características anunciadas correspondem às fornecidas pelo cliente (alínea b)).
• Práticas enganosas: perante consumidores, é enganosa a publicidade com informação falsa ou que induza em erro sobre as características principais ou sobre o preço, a forma de cálculo do preço ou uma vantagem de preço (art. 7.º do Decreto-Lei n.º 57/2008), bem como a que omite informação substancial ou a apresenta de modo pouco claro ou tardio (art. 9.º). Num convite a contratar, o preço com impostos e taxas é informação substancial, se não resultar do contexto (art. 10.º). Estas práticas são contraordenação económica grave (art. 21.º).
• Áreas e tipologia: como boa prática, use as da caderneta predial e da licença de utilização e, se anunciar áreas diferentes, explique a diferença. Veja área bruta privativa e tipologia.
• Fotografias: devem corresponder ao imóvel anunciado; imagens de simulação ou de outra fração devem ser identificadas como tal, para não induzir em erro sobre as características.

O anúncio de oferta de imóvel para arrendamento, e qualquer outra publicidade ligada à disponibilização de imóveis para arrendar, não pode conter restrições, especificações ou preferências baseadas em sexo, ascendência ou origem étnica, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou ideológicas, género, orientação sexual, idade ou deficiência (art. 1067.º-A do Código Civil). Frases como só para estudantes de certa nacionalidade ou não se aceitam estrangeiros violam esta regra.

No alojamento local, a publicidade e a documentação comercial têm de indicar o nome ou logótipo e o número de registo, sem sugerir características que o estabelecimento não tem nem que é um empreendimento turístico (art. 17.º do Decreto-Lei n.º 128/2014). Anunciar ou intermediar alojamento local não registado é contraordenação económica grave; a violação das regras de identificação e publicidade é contraordenação leve (art. 23.º). Ver registo de alojamento local.

Exemplo: T2 em Coimbra, 85 m² de área bruta privativa, 2.º andar sem elevador, 210 000 €. Classe energética: C. Agência Exemplo, Lda., licença AMI n.º 0000. Este anúncio cumpre o essencial: preço, características verificadas, classe energética e identificação da agência com o número de licença. O contrato de mediação está assinado e a cópia do certificado será entregue antes do CPCV.

Erros comuns:

• Publicar com classe energética em processamento ou em branco.
• Usar só a marca da franquia, sem a denominação e o número AMI da empresa que faz a mediação.
• Anunciar imóveis de colegas ou de proprietários sem contrato de mediação.
• Indicar um preço inferior ao pedido para gerar contactos.
• Copiar fotografias de outro imóvel ou de uma fração diferente do mesmo prédio.
• Anunciar arrendamentos com preferências por nacionalidade, idade ou outras categorias proibidas.

Veja também a lista de portais imobiliários.