Registo de alojamento local: passo a passo com as regras de 2024

O alojamento local é regulado pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pela última vez pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, que entrou em vigor no primeiro dia do mês seguinte à publicação (1 de novembro de 2024). As principais mudanças de 2024: os municípios passaram a poder definir, em regulamento, áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável; foi revogada a renovação periódica do registo (art. 6.º-A); e a proibição de alojamento local no condomínio passou a exigir deliberação por dois terços da permilagem, com efeitos só para registos futuros.

Presume-se que há exploração de alojamento local quando um imóvel é publicitado ou disponibilizado como alojamento para turistas ou temporário, ou quando, mobilado e equipado, é oferecido com serviços como limpeza por períodos inferiores a 30 dias (art. 4.º). A presunção pode ser afastada, por exemplo, com contrato de arrendamento registado nas Finanças. Veja também o glossário alojamento local.

1. Confirme a utilização do imóvel. A comunicação tem de indicar a autorização ou título de utilização válido. As utilizações admitidas são as definidas em regulamento municipal ou, na sua falta, pela câmara; na modalidade quartos só se admite o uso habitacional (art. 6.º-B).
2. Verifique o regulamento municipal, em especial se o imóvel está numa área de contenção ou de crescimento sustentável e se há suspensão de novos registos (arts. 15.º-A a 15.º-C).
3. Abra atividade nas Finanças na subclasse CAE 55201 ou 55204 (art. 6.º, n.º 2, alínea e)).
4. Contrate os seguros obrigatórios (ver secção seguinte).
5. Submeta a comunicação prévia com prazo no Balcão Único Eletrónico, com: identificação e NIF do titular, endereço, nome e endereço do estabelecimento, capacidade (quartos, camas, utentes), data de abertura pretendida e contacto de emergência.
6. Junte os documentos: identificação do titular ou código da certidão permanente; termo de responsabilidade sobre a idoneidade do imóvel; caderneta predial, se for proprietário; contrato de arrendamento ou outro título que legitime a exploração, com autorização para alojamento quando não conste do contrato; declaração de início ou alteração de atividade; ata do condomínio a autorizar, no caso de hostels em propriedade horizontal; modalidade escolhida.
7. Aguarde o prazo de oposição: o presidente da câmara pode opor-se em 60 dias, ou 90 dias em áreas de contenção, por instrução incorreta, cancelamento anterior em vigor, violação das restrições municipais, falta de autorização de utilização adequada ou desconformidade legal (art. 6.º, n.º 9).
8. Sem oposição, o número atribuído é o número de registo, e o documento do Balcão Único com esse número é o único título válido de abertura ao público (art. 7.º). A câmara faz uma vistoria nos mesmos 60 ou 90 dias (art. 8.º).

• Capacidade: máximo de nove quartos e 27 utentes, exceto quartos e hostels. A capacidade é o número de quartos vezes dois, mais dois utentes na sala em moradias e apartamentos; camas convertíveis ou suplementares até 50% das camas fixas (art. 11.º).
• Segurança: até 10 utentes, basta extintor e manta de incêndio, equipamento de primeiros socorros e indicação do número 112 em local visível; acima disso aplicam-se as regras gerais de segurança contra incêndio (art. 13.º).
• Seguro de responsabilidade civil extracontratual que cubra danos a hóspedes e terceiros, com capital mínimo de 75 000 € por sinistro; em propriedade horizontal, ainda seguro de danos causados por incêndio na unidade ou com origem nela. A falta de seguro válido é fundamento de cancelamento do registo, e a câmara pode exigir prova em três dias (art. 13.º-A).
• Livro de informações sobre funcionamento, resíduos, ruído e contacto do responsável, em português, inglês e pelo menos mais duas línguas (art. 12.º).
• Livro de reclamações (art. 20.º) e placa identificativa nos apartamentos, estabelecimentos de hospedagem e quartos (art. 18.º).
• Publicidade com o nome ou logótipo e o número de registo, sem sugerir que é um empreendimento turístico (art. 17.º).

• A instalação de alojamento local numa fração não constitui uso diverso do fim a que se destina, salvo proibição no título constitutivo, no regulamento do condomínio ou em deliberação posterior (art. 6.º-B, n.º 4).
• A deliberação posterior para proibir o alojamento local exige dois terços da permilagem e só se aplica a pedidos de registo submetidos depois dela (art. 6.º-B, n.º 5).
• Perante atos reiterados que perturbem o prédio, a assembleia pode, por mais de metade da permilagem, pedir ao presidente da câmara o cancelamento do registo; o cancelamento pode impedir a exploração do imóvel como alojamento local por um período fixado na decisão, até cinco anos (art. 9.º).
• O condomínio pode fixar uma contribuição adicional pelas despesas da utilização acrescida das partes comuns, até 30% da quota anual (art. 20.º-A).
• Hostels em prédios com habitação precisam de autorização dos condóminos (art. 4.º, n.º 4).

Exemplo: um T2 numa fração autónoma, registado na modalidade apartamento. Capacidade: 2 quartos × 2 = 4 utentes, mais 2 na sala = 6 utentes. Por ter até 10 utentes, cumpre a segurança com extintor, manta de incêndio, primeiros socorros e indicação do 112. Precisa do seguro de responsabilidade civil de pelo menos 75 000 € por sinistro e, por estar em propriedade horizontal, do seguro de incêndio da unidade.

Erros comuns:

• Anunciar antes de ter número de registo: a oferta, publicidade e intermediação de alojamento local não registado é contraordenação económica grave (art. 23.º), que abrange também a publicidade e a intermediação.
• Explorar uma casa arrendada sem autorização do senhorio para alojamento.
• Não atualizar dados em 10 dias, por exemplo a mudança do titular ou da capacidade.
• Deixar caducar o seguro: é causa de cancelamento do registo.
• Ignorar o regulamento municipal da área de contenção.