Condomínio: regras, despesas e assembleia
O condomínio é o conjunto dos proprietários (condóminos) de um prédio em propriedade horizontal e a forma como administram as partes comuns. Cada condómino é dono exclusivo da sua fração e comproprietário das partes comuns; as despesas dividem-se, por regra, na proporção da permilagem. A administração cabe à assembleia de condóminos e a um administrador.
Frações e partes comuns
Cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns, direitos que não se podem separar (artigo 1420.º do Código Civil). São comuns, entre outros, o solo, a estrutura, o telhado, as entradas, escadas e corredores de uso comum e as instalações gerais de água, eletricidade e gás; presumem-se comuns pátios, jardins, elevadores e garagens (artigo 1421.º).
O título constitutivo da propriedade horizontal fixa o valor relativo de cada fração em percentagem ou permilagem (artigo 1418.º).
Despesas e fundo comum de reserva
- As despesas de conservação e fruição das partes comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das frações, salvo disposição em contrário (artigo 1424.º, n.º 1).
- Os serviços de interesse comum podem ser repartidos em partes iguais ou em proporção da fruição, se o regulamento o previr, aprovado sem oposição pela maioria que represente a maioria do valor do prédio (n.º 2).
- Nas despesas dos elevadores só participam as frações que eles servem (n.º 4).
- É obrigatório um fundo comum de reserva para conservação, com contribuição de pelo menos 10% da quota-parte de cada condómino nas restantes despesas (artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
Exemplo: orçamento anual de 12 000 € e fração com 85‰. Quota: 12 000 × 0,085 = 1 020 € por ano; fundo de reserva mínimo: 102 €; total 1 122 € (93,50 € por mês).
Assembleia e administrador
- A assembleia reúne na primeira quinzena de janeiro para aprovar contas e orçamento; pode ser no primeiro trimestre se o regulamento ou a assembleia o permitir (artigo 1431.º).
- Convoca-se por carta registada com 10 dias de antecedência, ou por email para quem o tenha aceitado em ata (artigo 1432.º). As deliberações tomam-se, em regra, por maioria do capital investido.
- Cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras da sua percentagem ou permilagem (artigo 1430.º).
- As atas são obrigatórias e a eficácia das deliberações depende da sua aprovação; a ata que fixe as contribuições é título executivo contra quem não paga (artigos 1.º e 6.º do DL 268/94).
Na venda de uma fração
O vendedor pede ao administrador uma declaração com os encargos em vigor e as dívidas da fração; o administrador emite-a em 10 dias e ela é documento obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado (artigo 1424.º-A). O comprador pode prescindir dela, assumindo então as dívidas do vendedor ao condomínio. Os encargos que se vençam depois da venda são do novo proprietário.
- Erro comum: marcar a escritura sem pedir a declaração com antecedência.
- Erro comum: usar o fundo de reserva para despesas correntes sem deliberação e sem reposição (deve ser reposto em 12 meses, artigo 4.º, n.º 3).
Mais detalhe no guia condomínio na venda de casa.
Perguntas frequentes
Quem paga as dívidas de condomínio quando se compra casa?
Quanto é o fundo comum de reserva?
Ver também
Informação geral, revista a 27 de outubro de 2026, que não substitui o aconselhamento de um advogado, solicitador ou contabilista para o seu caso.
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