Fração autónoma: o que é e que requisitos tem de cumprir

Um edifício só pode ser dividido em frações pertencentes a proprietários diferentes se estiver constituído em propriedade horizontal (art. 1414.º do Código Civil). Cada fração tem de cumprir, cumulativamente, os requisitos do art. 1415.º:

1. ser uma unidade independente;
2. ser distinta e isolada das restantes;
3. ter saída própria para uma parte comum do prédio (escada, patamar, logradouro) ou diretamente para a via pública.

O título constitutivo identifica as partes do edifício que correspondem a cada fração e fixa o seu valor relativo em percentagem ou permilagem (art. 1418.º, n.º 1). A falta dessa especificação torna o título nulo (art. 1418.º, n.º 3).

O condómino é proprietário exclusivo da sua fração e comproprietário das partes comuns. Os dois direitos não se separam: não é possível vender só a fração sem a quota nas partes comuns, nem renunciar às partes comuns para deixar de pagar a sua conservação (art. 1420.º).

As despesas de conservação e fruição das partes comuns são pagas, salvo disposição em contrário, na proporção do valor de cada fração (art. 1424.º, n.º 1). A garagem ou arrecadação pode ser uma fração própria ou fazer parte de outra fração — é o título constitutivo que o diz.

Um prédio tem um orçamento anual de condomínio de 12 000 €. A fração «C» tem 85‰ (oitenta e cinco por mil) no título constitutivo. Salvo outra regra aprovada nos termos do art. 1424.º, a quota anual dessa fração é de 12 000 € × 0,085 = 1 020 €, ou seja, 85 € por mês. Em assembleia, essa fração tem 85 votos (art. 1430.º, n.º 2).

• A certidão permanente do registo predial: letra da fração, permilagem, fim a que se destina e ónus registados.
• A caderneta predial: artigo matricial da fração e VPT.
• Se o uso pretendido (habitação, comércio) coincide com o fim fixado no título — dar à fração uso diverso é vedado (art. 1422.º, n.º 2, alínea c)).
• A declaração do administrador sobre dívidas ao condomínio (ver condomínio na venda de casa).