Condomínio na venda de casa: declaração de encargos e dívidas

O artigo 1424.º-A do Código Civil, aditado pela Lei n.º 8/2022 e em vigor desde 10 de abril de 2022, criou quatro regras para a venda de frações:

O dever do administrador consta também do artigo 1436.º, n.º 1, alínea q): emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino sempre que este a peça, nomeadamente para vender. Se não cumprir as suas funções, o administrador é civilmente responsável pela omissão (n.º 3).

1. Peça a declaração por escrito ao administrador (carta ou email com comprovativo), pelo menos 10 dias antes da escritura, indicando a fração e que se destina a uma venda.
2. Confira o conteúdo: quota ordinária em vigor, contribuição para o fundo comum de reserva, quotas extraordinárias aprovadas (por exemplo, obras) com prazos, e eventuais dívidas com datas.
3. Regularize as dívidas ou acerte com o comprador que serão descontadas no preço e pagas no ato.
4. Combine no CPCV quem paga as quotas extraordinárias já aprovadas mas ainda não vencidas.
5. Entregue a declaração a quem faz a escritura (notário, conservador, advogado ou solicitador).
6. Informe o administrador da venda e do nome do novo proprietário, para que os avisos e as quotas futuras lhe sejam dirigidos.

Se o prédio não tiver administrador eleito nem nomeado judicialmente, as funções cabem provisoriamente ao condómino com a maior percentagem do capital investido, salvo se outro se tiver oferecido e comunicado aos demais (art. 1435.º-A). É a ele que se pede a declaração.

Fração com permilagem de 85‰ num prédio com orçamento anual de 12 000 €. A escritura é a 15 de dezembro de 2026. Em julho de 2026, a assembleia aprovou obras de 5 000 € na fachada, a pagar numa prestação em janeiro de 2027. O vendedor tem três meses de quotas em atraso.

Os 280,50 € em atraso são do vendedor e devem ser pagos antes ou no ato. Os 425 € da obra vencem depois da escritura e, pela regra do n.º 4 do art. 1424.º-A, são do comprador. Como a obra foi aprovada quando o vendedor era dono (e o art. 1424.º, n.º 1, liga as despesas aos proprietários no momento das deliberações), é prudente o CPCV dizer expressamente quem a suporta, por exemplo com um desconto de 425 € no preço.

A escritura pode fazer-se sem a declaração se o comprador declarar, no próprio título, que prescinde dela e aceita a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio (n.º 3). É útil quando o administrador não responde a tempo, mas transfere todo o risco para o comprador: dívidas que ninguém conhecia passam a ser dele.

Para o comprador, a alternativa prudente é exigir a declaração ou, não havendo tempo, reter parte do preço até a receber. Para o condomínio, a ata da assembleia que fixe as contribuições é título executivo contra o proprietário que não pague a sua parte (art. 6.º do DL n.º 268/94), pelo que dívidas assumidas na escritura podem ser cobradas diretamente ao comprador.

• Fundo comum de reserva: é obrigatório e cada condómino contribui com pelo menos 10% da sua quota nas restantes despesas (art. 4.º do DL n.º 268/94). Destina-se a obras de conservação do edifício; a lei não prevê a sua devolução a quem vende, pelo que uma eventual compensação só pode ser negociada com o comprador no preço.
• Seguro do edifício: cabe ao administrador verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio (art. 1436.º, n.º 1, alínea c)). Na venda, o comprador deve confirmar que a fração continua coberta.
• Elevadores e partes de uso exclusivo: só pagam as despesas dos elevadores as frações por eles servidas (art. 1424.º, n.º 4). A declaração deve refletir essa repartição.
• Moradias: uma moradia isolada sem propriedade horizontal não tem condomínio nem precisa da declaração.

• Pedir a declaração na semana da escritura e ter de adiar, ou levar o comprador a prescindir sem saber o que assume.
• Não ler as quotas extraordinárias aprovadas e descobrir depois da escritura uma obra cara.
• Pensar que o fundo de reserva é devolvido ao vendedor.
• Esquecer de comunicar a venda ao administrador, que continua a enviar avisos ao antigo dono.

Os restantes papéis estão em documentos para vender casa e o conceito em condomínio e permilagem.