Vender casa passo a passo: do anúncio à escritura

Na prática, o que mais atrasa uma venda é o crédito do comprador (avaliação, aprovação e sete dias de reflexão obrigatórios) e a falta de documentos do vendedor. Preparar tudo na fase 1 encurta o resto.

1. Confirmar quem pode vender. Todos os proprietários inscritos na certidão permanente têm de assinar. Se o vendedor for casado, a venda de imóvel carece do consentimento de ambos os cônjuges, salvo no regime de separação de bens; tratando-se da casa de morada de família, o consentimento é sempre necessário (art. 1682.º-A do Código Civil). Numa herança indivisa, assinam todos os herdeiros, depois da habilitação de herdeiros.
2. Pedir o certificado energético. É obrigatório na venda e a classe energética tem de constar de todos os anúncios (DL n.º 101-D/2020). Uma cópia é entregue ao comprador antes do CPCV e o original antes da escritura.
3. Localizar o título de utilização. Desde 1 de outubro de 2026 (DL n.º 108/2026), a escritura menciona o título urbanístico ou a declaração do vendedor de que o tem ou de que não o tem, sob pena de anulabilidade (art. 4.º-A, n.º 14, do RJUE). Ver licença de utilização.
4. Saber quanto deve ao banco. Se a casa tem hipoteca, peça a declaração de dívida e simule o reembolso antecipado (ver vender casa com hipoteca).
5. Pedir a declaração do condomínio, se for uma fração (ver condomínio na venda de casa).

A lista completa, com quem emite cada documento, está no guia documentos para vender casa. Para o preço, comparar o pedido com valores de mercado da zona em preço por m² evita meses parado no mercado.

O proprietário pode vender sozinho ou contratar uma empresa de mediação com licença do IMPIC. Se contratar, a Lei n.º 15/2013 exige contrato escrito com, entre outros elementos, as condições de remuneração, a forma de pagamento, a taxa de IVA e o regime de exclusividade, quando exista (art. 16.º). Sem prazo acordado, o contrato vale seis meses. A comissão é, em regra, devida com a conclusão do negócio (art. 19.º); os pormenores estão em quando é devida a comissão de mediação.

Na negociação, convém que a aceitação de uma proposta fique por escrito, com preço, valor do sinal, data prevista da escritura, se o comprador depende de crédito e o que fica na casa (móveis, eletrodomésticos). Estas condições passam depois para o CPCV e são as mesmas que terão de ser comunicadas a eventuais preferentes.

O contrato-promessa de compra e venda fixa as condições e o prazo da escritura. Quando respeita a um edifício ou fração, tem de ter as assinaturas reconhecidas presencialmente e a certificação, pela entidade que faz o reconhecimento, da existência da licença de utilização ou de construção (art. 410.º, n.º 3). O vendedor só pode invocar a falta destes requisitos se ela tiver sido causada culposamente pelo comprador.

O sinal segue o art. 442.º do Código Civil:

• se o comprador desistir por causa que lhe seja imputável, o vendedor fica com o sinal;
• se o vendedor desistir, o comprador pode exigir o dobro do que entregou;
• em alternativa, a parte não faltosa pode pedir a execução específica do contrato (art. 830.º).

Salvo acordo em contrário, a perda do sinal ou a devolução em dobro esgotam a indemnização (art. 442.º, n.º 4). Há um modelo comentado em modelo de CPCV.

Antes da escritura, o vendedor comunica o projeto de venda e as cláusulas do contrato a quem tenha direito de preferência legal. Os casos mais comuns são o inquilino com contrato há mais de dois anos (art. 1091.º; ver vender casa arrendada) e o comproprietário, na venda de uma quota (art. 1409.º). Quem não for avisado pode pedir a casa para si em tribunal no prazo de seis meses a contar do conhecimento dos elementos essenciais da venda, depositando o preço nos 15 dias seguintes (art. 1410.º).

A venda só é válida por escritura pública ou documento particular autenticado (art. 875.º), feitos por notário, conservador (por exemplo no balcão Casa Pronta), advogado ou solicitador. No ato, o vendedor apresenta os documentos, o banco entrega o distrate se houver crédito a liquidar, e o comprador tem de ter pago o IMT, que deve ser liquidado antes da transmissão (art. 22.º do CIMT). O processo detalhado está no guia da escritura.

Venda de um T3 por 250 000 € a um comprador que o destina a habitação própria e permanente no continente. O vendedor ainda deve 90 000 € ao banco, em taxa variável, e acordou com a mediadora 4% mais IVA (valor ilustrativo; a remuneração é livre).

O vendedor recebe 250 000 − 90 000 − 12 300 − 450 = 147 250 €, antes de juros até à data do reembolso, despesas de cancelamento da hipoteca e do eventual IRS sobre a mais-valia. Com um sinal de 10% (25 000 €), se o comprador desistir sem justificação o vendedor fica com 25 000 €; se for o vendedor a desistir, deve 50 000 €. O IMT e o Imposto do Selo do comprador podem ser simulados no simulador de IMT.

• IRS: o ganho na venda declara-se no IRS do ano seguinte (anexo G); a tributação e a exclusão por reinvestimento estão em mais-valias de imóveis e no simulador de mais-valias.
• IMI: é devido por quem for proprietário a 31 de dezembro do ano a que respeita. Numa venda em outubro de 2026, o IMI de 2026 (cobrado em 2027) cabe ao comprador; as prestações ainda por pagar do IMI de 2025, liquidado em 2026, continuam a ser do vendedor. As partes podem acertar contas entre si no CPCV.
• Contratos de serviços: cancelar ou transferir água, eletricidade, gás, telecomunicações e seguros, e entregar ao comprador a ficha técnica, chaves e manuais.

Erros comuns: anunciar antes de ter o certificado energético; assinar o CPCV sem o cônjuge; esquecer o inquilino ou o comproprietário com preferência; marcar a escritura sem a declaração do condomínio nem o acordo do banco para o distrate; e prometer uma data de escritura que não deixa tempo para o crédito do comprador.