Execução específica: obrigar a outra parte a fazer a escritura
Execução específica é o pedido ao tribunal de uma sentença que produz os efeitos da declaração que a parte faltosa se recusa a emitir: na prática, o tribunal «substitui» o vendedor (ou o comprador) que não quer assinar a escritura prometida. Está prevista no artigo 830.º do Código Civil e não pode ser afastada nas promessas de compra de edifícios ou frações.
O que diz a lei
Se alguém se obrigou a celebrar um contrato e não cumpre a promessa, a outra parte pode, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, se a natureza da obrigação não se opuser (artigo 830.º, n.º 1).
- Havendo sinal ou pena para o incumprimento, entende-se que há convenção em contrário (n.º 2)...
- ...mas nas promessas de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício ou fração, já construído, em construção ou a construir (as do n.º 3 do artigo 410.º), o direito à execução específica não pode ser afastado (n.º 3).
- O artigo 442.º, n.º 3, confirma: o contraente não faltoso pode optar pela execução específica em vez de ficar com o sinal ou receber o dobro.
Condições práticas
- Se o contrato for bilateral, o requerente tem de depositar a sua prestação (por exemplo, o resto do preço) no prazo fixado pelo tribunal, sob pena de a ação improceder (n.º 5).
- Se o imóvel tiver hipoteca que o comprador possa expurgar, pode pedir que o vendedor seja condenado a entregar-lhe o montante necessário (n.º 4).
- Sem eficácia real (artigo 413.º), se o vendedor já tiver vendido e registado o imóvel a um terceiro, a execução específica deixa, em regra, de ser possível e resta a via do sinal ou da indemnização.
Exemplo
Um comprador assina CPCV para um T3 por 280 000 € e entrega 28 000 € de sinal. Com o crédito aprovado, o vendedor recusa-se a marcar a escritura porque recebeu uma proposta mais alta. O comprador pode:
- exigir o dobro do sinal, 56 000 € (artigo 442.º, n.º 2); ou
- pedir a execução específica e, depositando os 252 000 € em falta no prazo fixado, obter sentença que transmite o imóvel, que depois regista.
Se o vendedor apenas estiver em mora, o comprador pode fixar-lhe um prazo razoável para cumprir; se não cumprir, a obrigação considera-se não cumprida (artigo 808.º).
Erros comuns
- Pensar que o sinal impede sempre a execução específica: nas promessas sobre edifícios e frações isso não acontece.
- Deixar o vendedor registar a venda a terceiro sem ter registado a promessa com eficácia real ou uma ação.
- Avançar sem aconselhamento: é uma ação judicial; consulte um advogado.
Perguntas frequentes
O tribunal pode obrigar o vendedor a vender a casa prometida?
Ter sinal no CPCV impede a execução específica?
Ver também
Informação geral, revista a 27 de outubro de 2026, que não substitui o aconselhamento de um advogado, solicitador ou contabilista para o seu caso.
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