Sinal no contrato-promessa: o que acontece se alguém desistir

• Presunção: no CPCV, qualquer quantia entregue pelo promitente-comprador presume-se sinal, mesmo que chamada «princípio de pagamento» (art. 441.º).
• Cumprimento: na escritura, o sinal é imputado no preço (art. 442.º, n.º 1).
• Incumprimento do comprador: o vendedor pode fazer seu o sinal (n.º 2).
• Incumprimento do vendedor: o comprador pode exigir o dobro do que prestou (n.º 2).
• Sem outra indemnização: salvo estipulação em contrário, a perda ou restituição em dobro do sinal esgota a indemnização (n.º 4).

Se tiver havido tradição (entrega da casa ao comprador antes da escritura) e o vendedor faltar, o comprador pode, em vez do dobro, exigir o valor do imóvel à data do incumprimento, deduzido do preço, com restituição do sinal e do que tiver pago (art. 442.º, n.º 2). Exemplo: preço de 200 000 €, sinal de 20 000 €, valor da casa à data do incumprimento de 230 000 €: o comprador recebe 230 000 € − 200 000 € = 30 000 €, mais a restituição dos 20 000 €.

Em vez de ficar com o sinal ou receber o dobro, a parte não faltosa pode pedir ao tribunal uma sentença que produza os efeitos da declaração de quem faltou, ou seja, que «faça a escritura» por ela (art. 442.º, n.º 3, e art. 830.º). A existência de sinal faz presumir que as partes afastaram a execução específica (art. 830.º, n.º 2), mas essa exclusão não é possível nas promessas de venda de edifícios ou frações referidas no art. 410.º, n.º 3 (art. 830.º, n.º 3). Ver execução específica.

• Se houver tradição da casa antes da escritura, pode haver lugar a IMT, exceto na aquisição de HPP do promitente-comprador (CIMT, art. 2.º, n.º 2, alínea a)).
• Para o vendedor, numa promessa com tradição, presume-se que a mais-valia é obtida logo na data da tradição (CIRS, art. 10.º, n.º 3, alínea a)).

• Chamar ao valor «adiantamento» julgando que assim não é sinal — a presunção do art. 441.º aplica-se igual.
• Não prever no CPCV as condições em que o comprador pode desistir sem perder o sinal (por exemplo, recusa do crédito).
• Entregar o sinal sem verificar a certidão permanente e a licença de utilização.

Use o modelo de CPCV como ponto de partida e adapte-o ao caso com um advogado ou solicitador.