Escritura pública: o que é e o que se verifica na compra de casa
A escritura pública é o documento autêntico lavrado por notário que formaliza um negócio. Na compra e venda de imóveis é uma das duas formas válidas, a par do documento particular autenticado (artigo 875.º do Código Civil). Antes de a lavrar, o notário confirma, entre outros, o pagamento do IMT e do imposto do selo, o certificado energético e, nas frações, a situação perante o condomínio.
Quando é obrigatória
A compra e venda de imóveis só é válida por escritura pública ou documento particular autenticado (artigo 875.º do Código Civil); sem a forma exigida, o negócio é nulo (artigo 220.º). Os documentos autênticos são os exarados pelo notário nos seus livros ou em instrumentos avulsos (artigo 35.º do Código do Notariado).
Alguns atos continuam a exigir especialmente escritura, salvo lei em contrário: justificações notariais, habilitações de herdeiros, constituição de associações e fundações, e a revogação ou alteração de negócios celebrados por escritura (artigo 80.º do Código do Notariado). Na Casa Pronta a escritura é dispensada.
O que se verifica e menciona
- IMT e imposto do selo liquidados e pagos antes da escritura (artigo 49.º do Código do IMT).
- Número da descrição predial e referência à inscrição a favor do vendedor (artigo 54.º do Código do Notariado).
- Número do certificado energético (artigo 31.º do DL 101-D/2020).
- Declaração do administrador do condomínio sobre encargos e dívidas da fração, ou declaração do comprador de que dela prescinde (artigo 1424.º-A do Código Civil).
- Intervenção de empresa de mediação, com denominação e número de licença (artigo 40.º da Lei n.º 15/2013).
- Desde 1 de outubro de 2026, menção à existência do título urbanístico, ou à declaração do vendedor de que dele dispõe ou não dispõe, sob pena de anulabilidade (artigo 4.º-A, n.º 14, do RJUE).
Exemplo de calendário
Compra de uma fração com crédito, escritura marcada para 15 de dezembro:
- Até ao início de dezembro: aprovação do crédito e fim do período de reflexão de sete dias.
- Pedido ao administrador da declaração de dívidas, que tem 10 dias para a emitir.
- Liquidação e pagamento do IMT e do imposto do selo antes do dia da escritura.
- No dia: leitura, assinatura, pagamento do preço e, depois, registo da aquisição e da hipoteca.
Erros comuns
- Marcar a escritura sem certificado energético válido.
- Deixar o IMT para o próprio dia, sem confirmar o pagamento.
- Assumir que a ficha técnica da habitação ainda tem de ser exibida: essa exigência foi eliminada a partir de 1 de janeiro de 2024 (ver ficha técnica da habitação).
Lista completa em documentos para a escritura e no guia da escritura.
Perguntas frequentes
É obrigatório fazer escritura para comprar casa?
O IMT paga-se antes ou depois da escritura?
Ver também
Fontes
Informação geral, revista a 27 de outubro de 2026, que não substitui o aconselhamento de um advogado, solicitador ou contabilista para o seu caso.
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