Documento particular autenticado: comprar casa sem escritura
O documento particular autenticado (DPA) é um contrato escrito pelas partes e depois confirmado por elas perante uma entidade com competência para autenticar (notário, advogado, solicitador, conservador, oficial de registo ou câmara de comércio). Desde 2008 tem o mesmo valor da escritura pública para comprar, vender, doar ou hipotecar imóveis, desde que depositado eletronicamente.
Base legal
A compra e venda de imóveis só é válida se for celebrada por escritura pública ou por documento particular autenticado (artigo 875.º do Código Civil). O Decreto-Lei n.º 116/2008 alargou esta alternativa à generalidade dos atos sobre imóveis: constituição, aquisição, modificação ou extinção de propriedade, usufruto, superfície ou servidão, hipotecas, partilhas e divisões de coisa comum, entre outros (artigo 22.º).
São documentos autenticados os documentos particulares confirmados pelas partes perante a entidade autenticadora (artigo 35.º do Código do Notariado).
Quem pode autenticar
Além dos notários, podem autenticar documentos particulares as câmaras de comércio e indústria reconhecidas, os conservadores, os oficiais de registo, os advogados e os solicitadores (artigo 38.º do Decreto-Lei n.º 76-A/2006). As autenticações por estas entidades têm a mesma força probatória que teriam se feitas por notário; advogados, solicitadores e câmaras de comércio têm de registar o ato em sistema informático.
Requisitos de validade
- O documento tem de conter os requisitos legais dos negócios sobre imóveis, aplicando-se subsidiariamente o Código do Notariado (artigo 24.º, n.º 1, do DL 116/2008).
- A validade da autenticação depende do depósito eletrónico do documento e de todos os documentos que o instruem (n.º 2); a consulta eletrónica substitui a apresentação em papel (n.º 5).
- Não pode ser autenticado sem estar pago ou assegurado o IMT e o imposto do selo liquidados; o termo de autenticação indica o valor e a data da liquidação, ou a isenção (artigo 25.º).
- Como na escritura, deve constar o número do certificado energético (artigo 31.º do DL 101-D/2020) e, nas frações, a declaração de dívidas ao condomínio ou a sua dispensa pelo comprador (artigo 1424.º-A do Código Civil).
Escritura ou DPA?
| Escritura pública | DPA | |
|---|---|---|
| Quem redige | O notário lavra o documento | As partes (ou o advogado ou solicitador) redigem; a entidade autentica |
| Valor para comprar e vender imóveis | Válida | Válido, com depósito eletrónico |
| Atos que a lei ainda reserva à escritura | Por exemplo, habilitação de herdeiros e justificação notarial (artigo 80.º do Código do Notariado) | Não serve para esses atos |
Exemplo: uma venda de 180 000 € pode fazer-se por DPA num escritório de solicitador; o IMT e o imposto do selo são pagos antes e o solicitador deposita eletronicamente o documento e trata do registo.
- Erro comum: assinar um contrato de compra e venda «com assinaturas reconhecidas» julgando que equivale a DPA: o reconhecimento de assinaturas não é autenticação.
Perguntas frequentes
Um advogado pode fazer a compra e venda de uma casa?
O DPA tem o mesmo valor da escritura?
Ver também
Fontes
Informação geral, revista a 27 de outubro de 2026, que não substitui o aconselhamento de um advogado, solicitador ou contabilista para o seu caso.
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