Ficha técnica da habitação: o que é e se ainda é obrigatória

O promotor imobiliário é obrigado a elaborar um documento descritivo das características técnicas e funcionais do prédio urbano para habitação, reportado à conclusão das obras e às telas finais aprovadas (artigo 4.º do DL 68/2004). O técnico responsável pela obra e o promotor atestam, com a sua assinatura, a correspondência entre a ficha e a habitação. O promotor guarda as fichas pelo menos 10 anos e deposita um exemplar na câmara municipal (artigo 5.º).

A ficha inclui informação sobre os profissionais envolvidos, o loteamento, o prédio e a fração, com plantas simplificadas como anexos (artigo 7.º).

As regras da ficha técnica não se aplicam (artigo 2.º, n.º 2, na redação original):

• a prédios construídos antes do Regulamento Geral das Edificações Urbanas de 1951;
• a prédios já edificados com licença de utilização, ou com pedido de licença apresentado, à data da entrada em vigor do diploma (2004).

Por isso, muitas casas mais antigas nunca tiveram ficha técnica.

O Decreto-Lei n.º 10/2024 revogou o artigo 9.º do DL 68/2004, que impedia a escritura sem que o notário se certificasse da existência da ficha e da sua entrega ao comprador. A eliminação dessa exigência nos atos de transmissão de prédios urbanos produz efeitos desde 1 de janeiro de 2024.

Continuam no diploma, entre outros, o dever do proprietário de conservar a ficha e pedir segunda via ao promotor ou à câmara em caso de perda (artigo 10.º), o dever de quem comercializa habitações de disponibilizar a ficha ou a sua versão provisória nos locais de venda (artigo 11.º) e o dever do senhorio de facultar o acesso à ficha ao futuro arrendatário (artigo 17.º). A Resolução do Conselho de Ministros n.º 76/2017 prevê a convergência da informação da ficha no livro de obra eletrónico, tendo em vista a sua extinção.

Um apartamento construído em 2010 é vendido em novembro de 2026. A escritura pode realizar-se sem exibir a ficha técnica; ainda assim, se o vendedor a tiver, deve entregá-la ao comprador, porque contém plantas e dados técnicos úteis (e o comprador passa a ter o dever de a conservar).

• Atrasar a escritura à procura da ficha técnica, quando já não é exigida.
• Confundir ficha técnica com certificado energético, que continua obrigatório na venda e no arrendamento.
• Confundir ficha técnica com licença de utilização ou com o título de utilização do RJUE.