Comunicação prévia: obras e utilização sem licença municipal
A comunicação prévia é uma declaração à câmara municipal, feita na plataforma eletrónica, que permite fazer certas operações urbanísticas sem esperar por um ato de licenciamento: basta instruí-la corretamente, pagar as taxas e comunicar o início dos trabalhos. Desde 1 de outubro de 2026 (DL 108/2026), também a utilização de edifícios após obra se titula por comunicação prévia.
Licença, comunicação prévia e comunicação prévia com prazo
O artigo 4.º do RJUE, na versão do Decreto-Lei n.º 108/2026 (em vigor desde 1 de outubro de 2026), prevê três formas de controlo:
| Procedimento | Exemplos |
|---|---|
| Licença | Obras fora de plano de pormenor, unidade de execução ou loteamento que defina os parâmetros; obras em imóveis classificados; demolições não integradas em reconstrução |
| Comunicação prévia | Obras de construção, alteração ou ampliação em área de plano de pormenor, unidade de execução ou loteamento com parâmetros definidos; certas obras em zona urbana consolidada; piscinas associadas a edifício; utilização após obra licenciada ou comunicada |
| Comunicação prévia com prazo | Utilização ou alteração de uso de edifício ou fração sem obra prévia sujeita a controlo |
Quando a operação está sujeita a comunicação prévia, o interessado não pode optar pela licença (n.º 6).
Como funciona
A comunicação prévia é uma declaração que, desde que corretamente instruída, permite realizar a operação após o pagamento das taxas e a comunicação do início dos trabalhos, sem atos permissivos (artigo 34.º). Faz-se na plataforma eletrónica, que emite comprovativo (artigo 35.º). A câmara faz controlo sucessivo: pode pedir, uma vez, elementos em falta em 10 dias e declarar a comunicação inepta se as normas não forem cumpridas. Esse controlo caduca, em regra, um ano após o pagamento das taxas, sem prejuízo da fiscalização.
Na utilização após obra, o edifício pode ser usado logo após submeter a comunicação com termo de responsabilidade do diretor de obra ou de fiscalização (artigo 62.º-A). Na comunicação prévia com prazo (utilização sem obra), pode usar-se decorridos 10 dias, se o presidente da câmara não rejeitar nem mandar fazer vistoria (artigo 64.º).
Exemplo
Um proprietário quer transformar um escritório (fração para serviços) em habitação, sem obras. É uma alteração de uso sem obra prévia: comunicação prévia com prazo, instruída com termo de responsabilidade de técnico habilitado a ser autor de projeto de arquitetura (artigo 63.º). Se, nos 10 dias seguintes à submissão, o presidente da câmara não rejeitar a comunicação nem determinar vistoria, a fração pode passar a ser usada como habitação.
Efeito na compra e venda
O título de utilização transmite-se automaticamente com a propriedade (artigo 4.º-A, n.º 13). Nas transmissões de edifícios, frações ou terrenos para construção, quem titula o negócio tem de mencionar no documento a existência do título urbanístico, ou a declaração do vendedor de que dispõe ou não dispõe dele, sob pena de anulabilidade (n.º 14). As referências legais à antiga autorização ou licença de utilização consideram-se feitas à comunicação prévia e à comunicação prévia com prazo (artigo 9.º do DL 108/2026).
- Erro comum: começar obras logo após submeter a comunicação, sem pagar taxas nem comunicar o início dos trabalhos.
- Erro comum: assumir que a falta de resposta da câmara significa aprovação definitiva; o controlo sucessivo continua possível.
Perguntas frequentes
A comunicação prévia substituiu a licença de utilização?
Quanto tempo demora a comunicação prévia com prazo?
Ver também
Informação geral, revista a 27 de outubro de 2026, que não substitui o aconselhamento de um advogado, solicitador ou contabilista para o seu caso.
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