ARU: o que é uma área de reabilitação urbana e que benefícios dá
Uma ARU (área de reabilitação urbana) é uma zona delimitada pela assembleia municipal por ter edifícios, infraestruturas ou espaços degradados que justificam uma intervenção integrada. Estar numa ARU dá acesso a incentivos à reabilitação, como isenções de IMI e IMT (artigo 45.º do EBF) e uma dedução em IRS de 30% das obras, até 500 € (artigo 71.º do EBF).
Definição e delimitação
O regime jurídico da reabilitação urbana (Decreto-Lei n.º 307/2009) define ARU como a área territorialmente delimitada que, pela insuficiência, degradação ou obsolescência dos edifícios, infraestruturas, equipamentos e espaços urbanos, justifique uma intervenção integrada através de uma operação de reabilitação urbana (artigo 2.º, alínea b)).
A delimitação é aprovada pela assembleia municipal, sob proposta da câmara (artigo 13.º). O ato é publicado por aviso na 2.ª série do Diário da República e divulgado no site do município, com planta e quadro de benefícios fiscais municipais. Se a operação de reabilitação não for aprovada em três anos, a delimitação caduca (artigo 15.º), sem prejuízo dos benefícios já concedidos.
Efeitos para os proprietários
A delimitação obriga o município a definir os benefícios de IMI e IMT e dá aos proprietários acesso aos apoios e incentivos fiscais e financeiros à reabilitação (artigo 14.º). Os principais incentivos nacionais estão no Estatuto dos Benefícios Fiscais:
| Benefício | Condições principais |
|---|---|
| Isenção de IMI por 3 anos a contar do ano da conclusão das obras, renovável por mais 5 se o imóvel for arrendado para habitação permanente ou for habitação própria e permanente (EBF 45.º, n.º 2, a)) | Prédio com mais de 30 anos ou em ARU; obras de reabilitação que subam o estado de conservação dois níveis, com nível mínimo «bom», e requisitos energéticos. A renovação depende de deliberação municipal. |
| Isenção de IMT na compra de imóvel para reabilitar (45.º, n.º 2, b)) | As obras têm de começar no prazo máximo de três anos após a compra. |
| Isenção de IMT na primeira venda depois da reabilitação (45.º, n.º 2, c)) | Destino a arrendamento para habitação permanente ou, em ARU, também a habitação própria e permanente. Fica sem efeito se o destino não se cumprir nos prazos do n.º 8. |
| Dedução à coleta do IRS de 30% dos encargos, até 500 € (EBF 71.º, n.º 4) | Imóveis em ARU recuperados nos termos da estratégia de reabilitação, com certificação prévia dos encargos. |
O reconhecimento é pedido à câmara (ou à entidade gestora) com a comunicação prévia ou o pedido de licença (EBF 45.º, n.º 4).
Exemplo da dedução em IRS
Um proprietário gasta 1 200 € comprovados em obras certificadas num imóvel em ARU: 30% são 360 €, que deduz à coleta. Se gastar 5 000 €, 30% seriam 1 500 €, mas a dedução fica limitada a 500 €.
Como saber se um imóvel está numa ARU
Consulte o site da câmara municipal (planta da ARU e aviso de delimitação) ou peça informação aos serviços de urbanismo. Para efeitos de venda, convém juntar a confirmação ao processo do imóvel, porque o comprador vai perguntar pelos benefícios.
- Erro comum: assumir que estar numa ARU dá isenção automática. Os benefícios dependem de obras de reabilitação, de vistorias ao estado de conservação e de reconhecimento pela câmara.
- Erro comum: começar as obras sem pedir o reconhecimento junto com o procedimento urbanístico.
As regras municipais variam; confirme sempre junto da câmara e da AT.
Perguntas frequentes
Comprar casa numa ARU dá isenção de IMT?
Quem decide se uma zona é ARU?
Ver também
Fontes
Informação geral, revista a 27 de outubro de 2026, que não substitui o aconselhamento de um advogado, solicitador ou contabilista para o seu caso.
Experimente o Imobigest durante 15 dias.
Sem cartão de crédito e sem fidelização. No fim do teste escolhe o plano — ou não.