Isenção de IMI: habitação própria e baixos rendimentos
Há duas isenções de IMI principais para a habitação. A temporária (art. 46.º do EBF) dura três anos, prorrogáveis por mais dois pelo município, para HPP com VPT até 125 000 € e rendimento do agregado até 153 300 €. A permanente (art. 11.º-A do CIMI) aplica-se a agregados com rendimento até 2,3 × 14 IAS e património com VPT até 10 × 14 IAS.
Isenção temporária para habitação própria e permanente
- Imóvel: prédio urbano habitacional construído, ampliado, melhorado ou adquirido a título oneroso, destinado a HPP, com VPT até 125 000 € (EBF, art. 46.º, n.os 1 e 5).
- Rendimento: rendimento bruto total do agregado, no ano anterior, até 153 300 €.
- Afetação: a HPP no prazo de seis meses após a aquisição ou conclusão da obra (n.º 1), comprovada pelo domicílio fiscal (n.º 9).
- Duração: três anos, prorrogáveis por mais dois se a assembleia municipal o deliberar (n.º 5).
- Limite: só pode ser reconhecida duas vezes ao mesmo sujeito passivo ou agregado (n.º 11).
Nas compras, a isenção é automática; nas construções e obras, é preciso pedi-la ao serviço de finanças nos 60 dias seguintes ao fim do prazo de afetação (n.os 1 e 6). Abrange arrumos, despensas e garagens no mesmo edifício (n.º 2). Desde a Lei n.º 82/2023, a isenção também se aplica, na primeira transmissão, à parte destinada a arrendamento para habitação permanente do inquilino (n.º 3).
Isenção permanente por baixos rendimentos
O art. 11.º-A do CIMI isenta os prédios rústicos e a HPP de agregados cujo rendimento bruto total não ultrapasse 2,3 vezes 14 IAS e cujo património imobiliário global tenha VPT até 10 vezes 14 IAS. É automática e anual, e não se aplica a não residentes (n.º 4).
Com o IAS de 2026 (537,13 €, Portaria n.º 480-A/2025/1), 14 IAS são 7 519,82 €, o que dá:
| Limite | Fórmula | Valor com o IAS de 2026 |
|---|---|---|
| Rendimento bruto do agregado | 2,3 × 14 IAS | 17 295,59 € |
| VPT global do património | 10 × 14 IAS | 75 198,20 € |
O rendimento considerado é o do ano anterior (n.º 2). Quem não cumprir a tempo as obrigações declarativas de IRS e IMI não beneficia da isenção (n.º 5).
Exemplo
Um casal compra em 2026 um T2 por 175 000 € para viver; o VPT é de 98 000 € e o rendimento bruto do agregado em 2025 foi de 52 000 €. Mudam a morada fiscal para o imóvel dois meses depois da escritura. Cumprem os três requisitos (VPT ≤ 125 000 €, rendimento ≤ 153 300 €, afetação em seis meses): a AT reconhece automaticamente três anos de isenção. Se, nesses anos, arrendarem a casa e mudarem o domicílio fiscal, a isenção cessa e têm de o declarar (EBF, art. 46.º, n.º 8, e art. 13.º do CIMI).
Quando a isenção falha
- VPT superior a 125 000 € — não há isenção parcial.
- Domicílio fiscal fixado tarde — a isenção começa no ano da afetação, mas termina no ano em que terminaria se o prazo tivesse sido cumprido (n.º 7).
- Terceira isenção para o mesmo agregado.
- Prédio adquirido por entidade com domicílio em paraíso fiscal (n.º 10).
Pode confirmar no Portal das Finanças se a isenção está averbada na caderneta. Ver também o guia da isenção de IMI na habitação própria.
Perguntas frequentes
Tenho de pedir a isenção de IMI quando compro casa?
Quantos anos dura a isenção de IMI?
Qual o VPT máximo para ter isenção de IMI?
Ver também
Fontes
- EBF, artigo 46.º — isenção de IMI para habitação própria e permanente (Portal das Finanças)
- CIMI, artigo 11.º-A — isenção de baixos rendimentos (Portal das Finanças)
- Portaria n.º 480-A/2025/1 — valor do IAS para 2026 (Diário da República)
- CIMI, artigo 13.º — inscrição nas matrizes (Portal das Finanças)
- Portal das Finanças — Imposto anual (IMI e AIMI)
Informação geral, revista a 27 de outubro de 2026, que não substitui o aconselhamento de um advogado, solicitador ou contabilista para o seu caso.
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