VPT: valor patrimonial tributário e como se calcula
O VPT (valor patrimonial tributário) é o valor fiscal de um imóvel, que consta da matriz e da caderneta predial. É a base do IMI e do AIMI e serve de mínimo para o IMT e o Imposto do Selo. Nos prédios urbanos calcula-se pela fórmula Vt = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv (art. 38.º do CIMI) e arredonda-se para a dezena de euros superior.
A fórmula e os coeficientes
| Elemento | O que mede | Valores |
|---|---|---|
| Vc — valor base | Valor médio de construção + 25% para o terreno (art. 39.º) | 570 € + 25% = 712,50 €/m² em 2026 |
| A — área | Área bruta privativa + 30% das áreas dependentes, ajustadas, + área livre do terreno (art. 40.º) | Varia |
| Ca — afetação | Uso do prédio (art. 41.º) | Habitação 1,00; serviços 1,10; comércio 1,20 |
| Cl — localização | Zona do concelho (art. 42.º) | 0,4 a 3,5 |
| Cq — qualidade e conforto | Garagem, piscina, elevador, falta de cozinha… (art. 43.º) | 0,5 a 1,7 |
| Cv — vetustez | Idade (art. 44.º) | 1 (menos de 2 anos) a 0,40 (mais de 60) |
O valor médio de construção de 570 €/m² foi fixado pela Portaria n.º 471/2025/1 e aplica-se aos prédios cujas declarações modelo 1 sejam entregues a partir de 1 de janeiro de 2026. Os terrenos para construção têm fórmula própria (art. 45.º).
Exemplo de cálculo
Apartamento com área A de 90 m² (já com os ajustamentos), habitação (Ca = 1,00), coeficiente de localização 1,4, sem majorações nem minorações (Cq = 1,00), com 5 anos (Cv = 0,90), avaliado com declaração modelo 1 entregue em 2026:
Vt = 712,50 × 90 × 1,00 × 1,4 × 1,00 × 0,90 = 80 797,50 € → arredondado para 80 800 €.
Com uma taxa de IMI de 0,35%, o imposto anual seria de 282,80 €.
Onde o VPT conta
- IMI e AIMI: base do imposto (ver IMI).
- IMT e Imposto do Selo: incidem sobre o maior entre o preço e o VPT (CIMT, art. 12.º).
- Mais-valias: se o VPT usado no IMT for superior ao preço, é ele o valor de realização, salvo prova em contrário (CIRS, art. 44.º).
- Isenção de IMI: só para HPP com VPT até 125 000 €.
- Venda executiva: o valor base é o maior entre o VPT (avaliação com menos de seis anos) e o valor de mercado.
Como reduzir ou corrigir o VPT
- Segunda avaliação: se discordar da avaliação direta, pode pedi-la em 30 dias após a notificação (CIMI, art. 76.º, n.º 1).
- Reclamação da matriz: a todo o tempo, por VPT desatualizado ou erros de área, descrição ou outros (art. 130.º, n.º 3). Por desatualização, só pode ser pedida nova avaliação três anos depois da anterior (n.º 4).
- Os efeitos contam para a liquidação do ano em que se apresenta o pedido (n.º 8).
Atenção: numa casa antiga avaliada há muitos anos, uma nova avaliação com o Vc de 2026 pode aumentar o VPT. Faça as contas antes de pedir.
Perguntas frequentes
Onde vejo o VPT da minha casa?
Posso pedir para baixar o VPT?
O IMT é pago sobre o VPT?
Ver também
Fontes
- CIMI, artigo 38.º — determinação do VPT (Portal das Finanças)
- CIMI, artigo 39.º — valor base dos prédios (Portal das Finanças)
- CIMI, artigo 40.º — áreas dos prédios edificados (Portal das Finanças)
- CIMI, artigo 41.º — coeficiente de afetação (Portal das Finanças)
- CIMI, artigo 42.º — coeficiente de localização (Portal das Finanças)
- CIMI, artigo 43.º — coeficiente de qualidade e conforto (Portal das Finanças)
- CIMI, artigo 44.º — coeficiente de vetustez (Portal das Finanças)
- Portaria n.º 471/2025/1 — valor médio de construção para 2026 (Diário da República)
- CIMI, artigo 76.º — segunda avaliação (Portal das Finanças)
- CIMI, artigo 130.º — reclamação das matrizes (Portal das Finanças)
- CIMT, artigo 12.º — valor tributável (Portal das Finanças)
- CIRS, artigo 44.º — valor de realização (Portal das Finanças)
Informação geral, revista a 27 de outubro de 2026, que não substitui o aconselhamento de um advogado, solicitador ou contabilista para o seu caso.
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