Área bruta privativa: o que é e como conta para o IMI

Segundo o artigo 40.º, n.º 2, do CIMI, a área bruta privativa é «a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração». Aplica-se-lhe o coeficiente 1.

Na prática, mede-se pela face exterior das paredes exteriores e pelo meio das paredes que confinam com outras frações ou com as partes comuns. Por isso é sempre maior do que a área útil (medida por dentro das paredes).

A área usada no VPT obedece à fórmula A = (Aa + Ab) × Caj + Ac + Ad (artigo 40.º, n.º 1), em que Ab é a área bruta dependente e Caj o coeficiente de ajustamento de áreas. Nas habitações, o Caj diminui à medida que a área aumenta (artigo 40.º-A):

Um apartamento tem 120 m² de área bruta privativa e uma garagem fechada de 20 m² (área dependente).

• Aa + 0,3 × Ab = 120 + 6 = 126 m²
• Com o ajustamento: 100 × 1,00 + 26 × 0,90 = 123,4 m²

Estes 123,4 m² (mais eventuais áreas de terreno livre, Ac e Ad) multiplicam pelo valor base e pelos coeficientes de afetação, localização, qualidade e conforto e vetustez (artigo 38.º).

• Anunciar a área bruta privativa como se fosse área útil: o comprador visita e encontra uma casa «mais pequena». Se usar a área bruta, diga que é bruta.
• Pensar que uma varanda aberta conta como área privativa: só as varandas privativas fechadas entram na Aa; as abertas são área dependente.
• Ignorar marquises ou ampliações não declaradas: a caderneta pode estar desatualizada e o VPT também. A atualização faz-se com a declaração modelo 1 do IMI.