Coeficiente de localização: o fator que mais pesa no VPT

O VPT dos prédios urbanos calcula-se pela fórmula Vt = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv (artigo 38.º do CIMI): valor base, área, coeficiente de afetação, de localização, de qualidade e conforto e de vetustez. Como é um fator multiplicativo, o Cl tem efeito proporcional no VPT e, por consequência, no IMI.

Segundo o artigo 42.º do CIMI:

• o Cl varia entre 0,4 e 3,5, podendo ser reduzido para 0,35 em situações de habitação dispersa em meio rural;
• os coeficientes de cada zona homogénea podem variar conforme o prédio se destine a habitação, comércio, indústria ou serviços;
• na fixação consideram-se, nomeadamente, as acessibilidades, a proximidade de equipamentos sociais (escolas, serviços públicos, comércio), os transportes públicos e a localização em zonas de elevado valor de mercado.

O zonamento é a divisão do município em zonas homogéneas, cada uma com o seu coeficiente.

A Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU) propõe, de três em três anos e até 31 de outubro, os coeficientes mínimos e máximos de cada município e o zonamento com os respetivos coeficientes, para vigorarem nos três anos seguintes (artigo 62.º do CIMI). As propostas são aprovadas por portaria do ministro das Finanças.

Duas frações iguais em área, afetação, qualidade e idade, em zonas diferentes do mesmo concelho: uma com Cl 1,0 e outra com Cl 1,6. Mantendo todos os outros fatores, se a primeira tiver VPT de 100 000 €, a segunda terá 160 000 €. Com uma taxa de IMI de 0,3%, pagariam 300 € e 480 € por ano, respetivamente.

• Erro comum: comparar o VPT de casas em freguesias diferentes sem olhar para o coeficiente.
• Erro comum: pedir uma reavaliação esperando baixar o VPT sem verificar se o coeficiente atual da zona é mais alto do que o usado na última avaliação.

A taxa de IMI de cada município pode ser consultada na página do IMI.