Simplex Urbanístico em 2026: o que muda no licenciamento em Portugal

O Simplex Urbanístico é a reforma dos licenciamentos aprovada pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, que alterou o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) e outros diplomas, com entrada em vigor faseada a partir de 1 de janeiro de 2024. Em 2026, o RJUE voltou a ser revisto pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, que entrou em vigor a 1 de outubro de 2026 e ajustou várias das soluções de 2024. Neste guia resumimos o que está em vigor e o que interessa a promotores, agências e compradores, com impacto direto no mercado imobiliário português.

Porque houve uma reforma

O preâmbulo do Decreto-Lei n.º 10/2024 aponta as barreiras excessivas no licenciamento como um entrave à competitividade e ao investimento, e a reforma integra o Plano de Recuperação e Resiliência. Os objetivos declarados eram, entre outros:

• Eliminar licenças, autorizações e atos considerados desnecessários
• Uniformizar os documentos exigidos pelas câmaras municipais
• Tornar os prazos efetivos, com deferimento tácito
• Desmaterializar os procedimentos numa plataforma eletrónica
• Responsabilizar os técnicos através de termos de responsabilidade

O Decreto-Lei n.º 108/2026 reconhece, no seu preâmbulo, que a reforma de 2024 encontrou dificuldades de aplicação, e revê-a para garantir segurança jurídica e procedimentos mais uniformes, em especial para a construção nova e a habitação.

As principais mudanças

1. Mais obras em comunicação prévia ou isentas

Desde 2024, passaram para comunicação prévia (em vez de licença) as obras de construção, alteração ou ampliação em área abrangida por plano de pormenor, operação de loteamento ou unidade de execução com os parâmetros urbanísticos definidos. Com o Decreto-Lei n.º 108/2026, a comunicação prévia passou a ser uma declaração de responsabilidade do interessado: com a entrega de todos os elementos e o pagamento das taxas, a operação pode ser executada sem depender de um ato da câmara, que faz depois o controlo sucessivo.

Ficaram isentas de controlo prévio, por exemplo:

• Obras de alteração no interior de edifícios que não prejudiquem a estrutura de estabilidade nem alterem fachadas, cérceas ou coberturas
• Obras de reconstrução que, com a definição revista em 2026, reponham o último antecedente válido do edifício
• Operações precedidas de informação prévia favorável que defina todos os parâmetros urbanísticos

2. Plataforma eletrónica

O DL 10/2024 previa a entrada em vigor do regime da Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos a 5 de janeiro de 2026. Na versão atual do RJUE, a tramitação é feita obrigatoriamente através da plataforma eletrónica de licenciamentos urbanísticos a partir da sua disponibilização, nos termos de portaria. Desde 6 de janeiro de 2025, os pareceres das entidades da Administração Pública são pedidos e emitidos através do Sistema Informático para a Emissão de Pareceres.

3. Documentos uniformes

Os regulamentos municipais deixaram de poder exigir documentos não previstos na lei e nas portarias, e as câmaras só podem pedir elementos em falta uma vez, na fase de saneamento e apreciação liminar.

4. Responsabilização dos técnicos

Os projetos de especialidades deixaram de ser apreciados pelas câmaras e são entregues acompanhados de termos de responsabilidade dos técnicos. Em contrapartida, mantém-se a fiscalização das operações urbanísticas.

5. Utilização dos edifícios

O DL 10/2024 substituiu a autorização de utilização por procedimentos mais simples. Com o DL 108/2026, as referências à licença e à autorização de utilização passaram a ser feitas à comunicação prévia e à comunicação prévia com prazo:

• Depois de obra licenciada, comunicada ou isenta na sequência de informação prévia, basta uma comunicação prévia à câmara, com termo de responsabilidade do diretor de obra ou de fiscalização; o edifício pode ser utilizado logo após a submissão
• Nos restantes casos (por exemplo, alteração de uso sem obra), aplica-se a comunicação prévia com prazo, que permite à câmara fazer vistoria

6. Escrituras e transmissões de imóveis

Desde 1 de janeiro de 2024 deixou de ser obrigatório apresentar a autorização de utilização e a ficha técnica da habitação nos atos de transmissão de prédios urbanos (ver licença de utilização ou de habitação). Desde 1 de outubro de 2026, o RJUE (artigo 4.º-A, n.º 14) obriga a que o documento que titula a venda de terrenos para construção, edifícios ou frações mencione, sob pena de anulabilidade do negócio: a existência do título urbanístico, quando é apresentado; a declaração do vendedor de que dispõe desse título; ou a declaração de que não dispõe dele. Consulte os documentos necessários para a escritura.

7. Prazos e deferimento tácito

Com o DL 108/2026 foram eliminados os prazos globais em função da área bruta de construção e repostos prazos por fase. A câmara delibera sobre os pedidos de licenciamento nos seguintes prazos máximos, sob pena de deferimento tácito:

O DL 108/2026 aplica-se aos procedimentos iniciados depois de 1 de outubro de 2026 e aos que, nessa data, ainda estavam na fase de saneamento e apreciação liminar.

Impacto no mercado imobiliário

Para promotores

Em zonas com parâmetros urbanísticos bem definidos, a comunicação prévia permite avançar sem esperar por um ato da câmara, mas transfere para o promotor e para os técnicos a responsabilidade pelo cumprimento integral das normas. O impacto real nos prazos e nos custos depende de cada município e de cada projeto.

Para compradores

Como a escritura passou a ter de mencionar se existe título urbanístico, convém pedir ao vendedor, antes do contrato-promessa, o título de utilização ou o comprovativo do procedimento aplicável, e confirmar a situação junto da câmara municipal.

Reabilitação

Algumas obras em imóveis existentes, incluindo reabilitação, ficaram isentas de controlo prévio quando não afetam a estrutura nem a imagem exterior, o que interessa a quem compra para remodelar.

Para agências

As agências que trabalham com construção nova e reabilitação devem conhecer o enquadramento de cada imóvel (licença, comunicação prévia ou isenção) e reunir o título urbanístico antes de anunciar e de preparar a escritura.

O que continua a exigir licença

A licença continua a ser o procedimento aplicável, entre outros casos, a:

• Obras em zonas sem plano de pormenor, loteamento ou unidade de execução que definam os parâmetros urbanísticos
• Obras em imóveis classificados ou em vias de classificação e, em regra, em zonas de proteção desses imóveis
• Operações de loteamento fora dos casos previstos para comunicação prévia

O enquadramento exato de cada operação deve ser confirmado na câmara municipal ou com o técnico responsável.

Pontos de atenção

• Diferenças entre municípios: a aplicação da reforma de 2024 foi desigual, e é por isso que o DL 108/2026 a reviu
• Responsabilidade dos técnicos: os termos de responsabilidade têm consequências; o técnico responde pelo que declara
• Fiscalização: menos controlo prévio significa que os problemas podem ser detetados depois, em sede de fiscalização ou de controlo sucessivo
• Transações: a falta de menção ao título urbanístico no documento da venda torna o negócio anulável

O que fazer se está a pensar construir ou comprar

Se está a considerar um projeto de construção ou a comprar casa em construção nova, recomendamos:

• Consultar a câmara municipal para confirmar o enquadramento urbanístico do terreno ou imóvel
• Verificar se o projeto está sujeito a licença, a comunicação prévia ou isento
• Trabalhar com um arquiteto e um engenheiro atualizados sobre as regras em vigor desde 1 de outubro de 2026
• Se está a comprar, pedir o título urbanístico e confirmar que a escritura o menciona
• Consultar os documentos necessários para a escritura
• Pedir apoio a uma agência imobiliária com experiência no segmento

Fontes

• Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (versão consolidada, PGDL)
• Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, com a republicação do RJUE (PGDL)