CPCV: o que é o contrato-promessa de compra e venda

Ao contrato-promessa aplicam-se as regras do contrato prometido, exceto as de forma (artigo 410.º do Código Civil). Como a compra e venda de imóveis exige escritura ou documento particular autenticado, a promessa tem de constar de documento assinado pelas partes que se vinculam (n.º 2).

Na promessa de transmissão de edifício ou fração, o documento deve ter reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação, pela entidade que o faz, da existência da licença de utilização ou de construção (n.º 3). O promitente-vendedor só pode invocar a falta destes requisitos se ela tiver sido causada culposamente pelo comprador. Desde 1 de outubro de 2026, as referências legais à autorização e licença de utilização consideram-se feitas à comunicação prévia e à comunicação prévia com prazo (artigo 9.º, n.º 2, do DL 108/2026).

As partes podem dar à promessa eficácia real (oponível a terceiros), por declaração expressa, escritura ou documento particular autenticado e registo (artigo 413.º).

No CPCV, toda a quantia entregue pelo comprador ao vendedor presume-se sinal, mesmo que chamada princípio de pagamento (artigo 441.º). Pelo artigo 442.º:

• se falhar quem entregou o sinal (comprador), o vendedor fica com ele;
• se falhar o vendedor, o comprador pode exigir o dobro; se já houve entrega do imóvel (tradição), pode optar pelo valor atual do imóvel menos o preço, mais o sinal e o que pagou;
• em alternativa, o contraente não faltoso pode pedir a execução específica;
• salvo estipulação em contrário, não há outra indemnização.

Exemplo: CPCV de 250 000 € com sinal de 25 000 €. Se o comprador desistir sem causa, perde os 25 000 €. Se o vendedor vender a outra pessoa, o comprador pode exigir 50 000 €.

• Certidão permanente: proprietário, hipotecas, penhoras.
• Caderneta predial e título de utilização.
• Certificado energético: o proprietário entrega cópia antes do contrato-promessa (artigo 29.º do DL 101-D/2020).
• Prazo para a escritura, condição de aprovação do crédito e quem marca a escritura.
• Em frações, situação perante o condomínio.

• Assinar sem reconhecimento presencial das assinaturas.
• Não prever o que acontece se o banco recusar o crédito: sem cláusula, a desistência do comprador pode levar à perda do sinal.
• Chamar «reforço de sinal» a pagamentos sem perceber que também ficam sujeitos ao artigo 442.º.

Veja o modelo de CPCV e o artigo o que é o CPCV.