Hipoteca: o que é, tipos, registo e como se extingue

Quem dá um imóvel em hipoteca continua a ser o seu dono e pode usá-lo, arrendá-lo ou até vendê-lo — mas a hipoteca acompanha o imóvel. Se a dívida não for paga, o credor pode executar o bem e ser pago pelo produto da venda antes dos credores comuns (art. 686.º).

Podem ser hipotecados prédios rústicos e urbanos, o direito de superfície, o usufruto desses bens e as frações suscetíveis de propriedade autónoma (art. 688.º). A hipoteca abrange as acessões naturais e as benfeitorias (art. 691.º). Se o imóvel se perder e houver indemnização, por exemplo de um seguro, o credor mantém a preferência sobre essa indemnização (art. 692.º).

Um mesmo imóvel pode ter várias hipotecas; extinta uma, o bem continua a garantir as restantes (art. 713.º). A ordem de pagamento segue a prioridade do registo.

A hipoteca está sujeita a registo predial (art. 2.º, n.º 1, alínea h), do Código do Registo Predial) e, ao contrário da maioria dos factos, não produz efeitos entre as partes sem registo (art. 4.º, n.º 2, do mesmo código e art. 687.º do Código Civil).

No Imposto do Selo, a verba 10 da Tabela Geral tributa as garantias, mas exclui as que são materialmente acessórias de contratos já tributados e constituídas ao mesmo tempo. No crédito à habitação, o que se paga é o selo sobre a utilização do crédito: 0,6% em créditos de prazo igual ou superior a cinco anos (verba 17.1.3). Num empréstimo de 200 000 €, são 1 200 €.

A hipoteca extingue-se pela extinção da obrigação garantida, por prescrição a favor de terceiro adquirente (20 anos sobre o registo da aquisição e 5 sobre o vencimento), pelo perecimento da coisa ou por renúncia do credor (art. 730.º). A renúncia tem de ser expressa, escrita e com assinatura reconhecida presencialmente, salvo se feita perante funcionário da conservatória (art. 731.º).

Pagar a dívida não basta para limpar a certidão: é preciso cancelar o registo, normalmente com o distrate emitido pelo banco. Na venda de casa com crédito, o cancelamento faz-se habitualmente no próprio dia da escritura (ver vender casa com hipoteca).

• Achar que a casa com hipoteca não pode ser vendida — pode, desde que o credor seja pago ou a hipoteca transmitida de forma acordada.
• Esquecer o cancelamento do registo depois de liquidar o crédito.
• Ignorar a hipoteca legal por dívidas fiscais ou de tornas ao consultar a certidão permanente.